[摘要] 2016年上半年，中国国民经济保持稳中有进的态势，供给侧结构改革稳步推进，房地产市场在全国去库存政策的支持下，迅速走出了一波火爆行情，成交规模再创历史新高。
热点城市成业绩贡献主力，二线城市扎堆拿地掀热潮
2016年以来，在持续宽松信贷政策和购房政策作用下，房地产市场延续了自去年下半年以来的上行行情，回暖之势进一步扩展到更多二线城市及强三线城市，呈现“多点开花”局面。品牌房地产企业依托完善的布局策略，紧抓市场机遇，取得了耀眼的销售业绩。土地投资端在市场回暖态势下热度回升，二线城市成为众多品牌房企争夺的主战场。
（1）品牌房企向一、二线城市集中趋势持续强化
2016年上半年，各级城市房地产市场分化愈趋明显，一、二线城市因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力，成为品牌房企争相追逐的市场，更是品牌房企的重要业绩保障。具体来看，10家代表品牌房企一、二线城市在售项目分别占的18.7%和60.7%，合计占比79.4%，比去年同期大幅上升16.2个百分点。
代表品牌房企过半数在一二线城市项目占比超80%，一二线城市业绩贡献主力地位凸显。与上年同期相比，2016年上半年10家代表品牌房企中，一、二线城市在售项目占其所有在售项目比重超80%的企业达6家，分别为融创、保利、华润、绿地、中海和万科，比上年增加4家；恒大和绿城等企业一、二线城市在售项目占比虽略低，但也高于70%；碧桂园“巩固三四线，拥抱一二线”的布局战略成效显著，上半年在一二线城市的在售项目占比接近5成，比上年提升近30个百分点。
图：2016上半年代表品牌房企重点城市在售项目分布
从热销区域来看，房地产市场不再是一线城市一枝独秀，更多二线城市及强三线城市迎来春天。2016年上半年以来，房地产市场呈现出更为鲜明的强化和传导的特点。在品牌房企持续关注的传统主流城市之外，更多二线及强三线城市也迎来复苏，10家代表品牌房企均为化布局企业，区域深耕策略在板块及区域价格传导中获益，带动企业热点区域业绩贡献度大幅提升。华夏幸福受益于京津冀一体化战略的实施，北三县逐步明朗的定位带动廊坊大本营土地增值及项目价格大幅上涨，持续推动其业绩的快速提升。
通过对代表品牌房企项目销售的重点城市的研究，主要呈现以下特点：一是传统主流城市继续强化。以北、上、广、深为主的一线城市和以南京、杭州为主的长三角以及以成都、重庆为主的中西部继续领涨，成为品牌房企项目销售的热点区域。二是更多二线和部分强三线城市成为热销亮点，“多点开花”局面显现。如以天津、廊坊为代表的环京区域，以无锡、扬州为代表的长三角三线城市以及以东莞、惠州、佛山等为代表的环广深区域成为热销亮点。这些城市集中在主流城市圈周边，依托核心城市外溢需求和自身产业及人口等优势快速升温，成为上半年品牌房企项目销售的重要区域。如华夏幸福所布局重点城市固安、廊坊两个城市在售项目比例达68.8%，销售业绩贡献超7成。
（2）二线城市拿地热潮频现，争夺战或增风险隐忧
图：2016上半年代表品牌房企新增土地分布情况
品牌房企拿地意愿回升。从土地市场来看，由于市场的转暖和销售业绩的提升，10家代表品牌房企在2016年上半年土地投资意愿明显回升，尤其是碧桂园、恒大、万科等企业新增土地储备较上年明显增加，2016年上半年碧桂园新增土地储备规划建筑面积超1400万平方米，而去年同期则仅513.42万平方米。保利、万科、华润、恒大、绿地、融创等企业亦较去年有不同程度增长。
二线及部分三四线城市成为争夺的主战场。2016年上半年，由于一线城市土地供应的减少和土地成本的高企，品牌房企在一线城市的拿地力度减弱，10家代表品牌房企中，除保利、绿城、融创3家房企在一线城市拿地有所增长外，其他房企均不同程度的减少了在一线城市土地市场的争夺，二线和部分强三线城市逐渐成为品牌房企的主战场。10家品牌房企中，除中海和华夏幸福外，其他8家房企均不同程度加大了二线城市的拿地力度。其中二线城市新增土地储备占比超5成的企业有5家，中海新增土地储备全部位于二线城市，万科新增二线城市土地储备近520万平方米，占企业新增土地储备的83.2%。三四线城市成为10家品牌房企新增土地的重要补充，尤其是以做强三四线市场的恒大、碧桂园，三四线城市土地储备明显增加；融创、华润、万科等也不同程度加大三四线城市布局力度。
长期来看，一线及强二线城市房地产市场具有较强的抗波动能力和资产保值增值能力，品牌房企持续重点关注是较为理性的，但随着一线城市拿地难度加大，二线及部分强三线城市房地产市场拿地成本上升，信贷及购房限制性政策出台和升级概率加大，品牌房企应根据自身实力，更加谨慎保持适度杠杆率以保障资金链的安全，科学研判和获取更具潜力的土地资源，以保障企业的持续稳定发展。
需要关注的是，上半年以来，上海、南京、苏州、合肥等本轮量价齐升的热点城市地王现象呈频发之势，面粉贵过面包比较突出，截至6月15日，总价超过15亿，溢价率逾50%的地王总数达90宗，成交总价2924亿，高成本项目将极大考验房企的运营能力与产品竞争力，同时市场敏感度随之提高，政策风吹草动往往直接决定项目盈亏。品牌房企宜在狂欢中保持清醒的头脑做好投资系统性评估，除战略性拿地之外谨慎介入量价透支严重的城市和区域，防止盲目跟风投资，同时控制好财务杠杆水平，可通过合作拿地、并购等形式分摊和降低风险，确保企业处于安全的财务管控范围。
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