[摘要] 2015年1-11月百城住宅价格累计上涨3.39%（去年同期为下跌2.25%）。具体来看，一季度累计小幅下跌0.18%；二季度止跌，累计上涨1.00%；三季度累计涨幅扩大至1.78%；10-11月累计上涨0.76%。百城住宅价格环比于今年5月止跌，同比于8月止跌，之后持续双涨态势。
一、中国房地产市场运行状况
政策：供需两端政策放松，多管齐下保投资、促需求、去库存
政策：降准降息降首付，构建宽松货币环境有利于房地产市场需求持续释放
稳消费、去库存贯穿全年中央层面表态始终，年内中央多次会议均提及稳消费。近期中央财经领导小组第十一次会议更特别指出要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。
2014年11月以来，多轮降准降息释放流动性、降低资金成本，利好房地产市场供需两端。当前长贷基准利率为4.9%，大型金融机构存准率为17.5%。
同时年内三度调整首付比例，扩大首置刚需和部分改善需求释放。当前首套房商贷首付比例低为25%，公积金为20%；二套房末还清贷款再购房的低首付比例为40%。
政策：五中全会全面放开二孩政策助力地产白银时代，长效机制建设稳步推进
10月十八届五中全会召开，提出全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。二孩政策放开，有利于优化人口结构，增加未来劳动力供给，减缓老龄化压力，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。我们认为短期内符合要求城镇人口生育二孩将带来1500-2000万左右的人口增长，生育高峰或将在2017年到来。对于地产而言，按人均30平方米计算，将新增4.5-6亿住宅需求，长期来看，2030年后适婚人口增长也将使刚需进一步扩大。
今年以来，中央提出建立房地产健康发展的长效机制，各项相关制度和措施也积极推进落实。不动产登记暂行条例正式实施、机构整合工作进展顺利；户籍、土地、财税改革均有新进展。另外，以京津冀协同发展为代表的城市一体化发展进程不断加快，推动构建经济新增长极。
政策影响：新一轮政策刺激下，二三线城市受益将为明显，年末暖冬可期
2014年“930”政策以来，50个代表城市市场成交已经历两轮显著回升，市场需求大幅释放。从各线城市月均成交走势看，政策对一线城市的作用明显强于二三线城市。今年8月以来，需求透支致使一线城市成交显著回落，新一轮政策刺激下，一线城市需求提升幅度有限，新“930”政策后，二线、三线城市需求释放值得期待。
新房价格：2015年1-11月累计上涨3.39%，11月同环比第四个月双涨
2015年1-11月百城住宅价格累计上涨3.39%（去年同期为下跌2.25%）。具体来看，一季度累计小幅下跌0.18%；二季度止跌，累计上涨1.00%；三季度累计涨幅扩大至1.78%；10-11月累计上涨0.76%。百城住宅价格环比于今年5月止跌，同比于8月止跌，之后持续双涨态势。
11月百城住宅均价连续第四个月双涨，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。
各级城市：1-11月一线城市住宅价格累计上涨15.1%，二三线城市下跌
一线城市中北京、上海、深圳楼市需求旺盛，财富人群聚集，宽松政策助力下，改善性需求明显释放，并且多个豪宅于今年入市，导致一线城市房价明显上涨，1-11月累计涨幅达15.1%。
多数二三线城市虽在利好政策推动下需求有所释放，但由于库存压力较大，房价上涨动力不足，1-11月呈累计下跌态势，但跌幅较去年明显收窄。
二手住宅价格：2015年1-11月十大城市二手住宅价格累计上涨11.81%，十大城市八涨二跌
2015年11月十大城市二手住宅价格为29415元/平米，环比上涨1.18%，同比上涨12.20%。
今年1-11月，十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%，除杭州、重庆累计下跌外，其他城市均累计上涨，其中深圳和上海涨幅为突出。
政策宽松下，市场持续高位，连续多月成交量创同期新高，11月据初步统计，50个代表城市住宅成交约3600万平方米，创历史单月成交新高，环比9月增幅超过20%。
1-11月，50个代表城市住宅月均成交接近2900万平方米，同比增长27%。
1-11月，一线城市月均成交约84万平方米，同比增幅达到48%，在各类城市中增幅为明显。
1-11月，二线城市月均成交约74万平方米，同比增长22%。三线城市月均成交约34万平方米，同比增长34%。
成交结构：各类城市分化愈加显著，一线城市套总价高，且价格跨度大；部分二、三线城市价格低于90万，市场需求较为集中
根据套总价对所有楼盘进行降序排列，成交量占到当地前10%的属于高价位楼盘；10%-40%属于中高价位楼盘；后60%属于中低价位楼盘。
注：不同城市楼盘成交数据覆盖范围不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市，具体请参考数据库详细说明。
成交结构：不同价位楼盘成交差异明显，一线城市高价位、中高价位楼盘销售金额占比高，二三线城市中、低端需求旺盛
一线城市高价位和中高价位楼盘销售额占比均在65%以上，其中上海、北京两类楼盘的贡献率分别达70%和69%，在代表城市中高；
二三线城市的中低价位和中高价位楼盘销售金额占比较高，普遍在70%以上，市场中、低端需求旺盛，高端需求偏弱，并且多数城市中低价位楼盘占比提高、高价位楼盘占比缩小。
成交结构：多数城市小户型成交占比低且较去年下降，90-120平米户型渐成主流，改善性需求释放
多数城市90平米以下小户型住宅成交套数占比低于30%。与2014年相比，代表城市中21个城市占比下降，其中天津下降10.1%，明显。
武汉、南昌、芜湖等18个城市90-120平米中小户型成交套数占比超过50%，且多数城市较2014年占比提升。
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