具有更高的法律效力和规范性 《湛江市物业管理条例（草案）》公开征求意见

自3月6日湛江市住房和城乡建设局发布《湛江市物业管理办法》政策解读后，3月12日，湛江人大发布《湛江市物业管理条例（草案修改稿征求意见稿）》，向社会各界公开征求意见，该稿已在湛江人大网（网址：http://www.gdzjrd.gov.cn）登出，敬请社会各界人士提出宝贵意见，并于2025年4月12日前，通过电子邮件或邮寄方式将修改意见反馈至湛江市人大常委会法制工作委员会。

‌《湛江市物业管理办法》和《湛江市物业管理条例》在性质和法律效力上存在显著区别。‌

《湛江市物业管理办法》是一个具体的行政规章，由湛江市住房和城乡建设局制定，旨在规范物业管理活动，明确各方权责，构建党建引领、业主自治、专业服务、政府监管相结合的物业管理体系，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，提升城市治理精细化水平‌。该办法共七章五十三条，聚焦物业管理全流程，涵盖业主自治、物业服务与管理、物业使用与维护、政府服务与监管等多个方面‌。

而《湛江市物业管理条例》则是地方性法规，具有更高的法律效力和规范性。它通常由地方人大或其常委会制定，用于规范和调整本行政区域内物业管理方面的社会关系，确保物业管理活动的有序进行。《条例》在内容上更为详细和全面，涵盖了更多的法律责任和处罚措施，具有更强的法律约束力‌。

简而言之，《湛江市物业管理办法》是一个具体的行政规章，主要用于指导和管理物业管理活动；而《湛江市物业管理条例》则是地方性法规，具有更高的法律效力和规范性。

关于《湛江市物业管理条例（草案）》的说明

根据《中华人民共和国立法法》和《湛江市制定地方性法规条例》的有关规定，现就《湛江市物业管理条例（草案）》作如下说明。

一、制定本条例的必要性

（一）条例的制定是贯彻落实中共中央、国务院、住建部和市委市政府的有关决策部署及贯彻实施《民法典》的重要举措。近年来，党的二十大和十九届四中、五中全会、《中华人民共和国民法典》《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《中共中央办公厅印发关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等都对物业管理提出了新要求。《湛江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确了“提升小区物业管理服务水平，提高生活环境品质”的目标，旨在着力提升市域物业管理服务水平，提高生活环境品质，满足人民群众日益增长的美好居住生活需要。

（二）条例的制定有利于解决我市物业管理中的堵点难点痛点问题，推动物业管理融入基层社会治理体系，构建共建共治共享社会治理格局。加强和改进住宅物业管理对提升人民群众生活品质，完善基层社会治理体系，保障城市安全运行和社会稳定，建设更高水平的平安湛江具有重要意义。2020年5月，湛江市人民政府发布了《湛江市物业管理暂行办法》，该办法在规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，推动业主自治管理，促进物业纠纷解决等方面发挥了重要作用。但随着社会经济的发展，居民对物业服务品质的要求不断提高，因物业服务所引发的社会管理问题也日益凸显。

二、主要的制定依据及参考文本

（一）法律法规依据和物业管理专项制度。主要是《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业承接查验办法》《住宅专项维修资金管理办法》《物业服务收费管理办法》等。

（二）政策文件依据。主要是《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《中共中央办公厅印发关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等。

（三）参考文本。主要是近五年各地的物业管理新条例，包括《北京市物业管理条例》《成都市物业管理条例》《杭州市物业管理条例》《合肥市物业管理条例》等。

三、草案的形成过程

起草部门市住房和城乡建设局经起草调研、征求意见、专家评审、合法性审查和集体讨论等程序形成送审稿，按规定程序于2024年7月29日提交市司法局审核。市司法局将草案送审稿及相关资料发送市政府法律顾问、有关单位、基层立法联系点征求意见，同步在政府网站、本部门网站和“湛江公共法律服务”微信公众号上征求社会公众意见。市司法局结合征求意见的采纳情况，与市住房和城乡建设局、起草专家组召开改稿会，对草案送审稿进行修改完善，形成草案于9月29日提请市政府常务会议审议。10月28日，陈峻华副市长主持召开草案专题研究会，会议原则同意草案，要求市住房和城乡建设局和市司法局结合有关单位提出关于完善党建引领、供水信息公示、消防安全、自备应急电源、通信设施建设等相关内容的意见建议，对草案进一步修改完善后，按程序提请市政府常务会议审议。经研究会议意见，市住房和城乡建设局再次形成修改后的草案，报送市司法局审核。根据《中华人民共和国立法法》《湛江市制定地方性法规条例》以及《湛江市人民政府法规规章起草审核工作规定》等有关规定，对照有关上位法条文，市司法局审核认为，市住房和城乡建设局修改后的草案与宪法、法律、行政法规和广东省地方性法规不抵触，于11月14日提请市政府常务会议审议。

2024年11月21日，十五届市政府第97次常务会议审议通过了该草案，会后，市司法局会同市住房和城乡建设局根据会议审议意见，对草案作了进一步修改完善，形成现在的《湛江物业管理条例（草案）》，按程序提请市人大常委会审议。

四、《条例》的主要内容

《条例》采用总分结构的规范体系，共七章56条，分为总则、物业及其管理主体、物业管理服务、物业的使用与维护、监督管理、法律责任、附则。着重在党建引领物业管理融入基层社会治理体系、健全业主自治组织架构、强化物业服务监督和管理、扩大物业管理覆盖范围、拓展物业管理领域等方面进行创新突破。

第一章“总则”。除规定了立法目的、适用范围外，重点构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，明确物业服务市场规则，理顺条块职责，构建“街乡吹哨，部门报到”的工作机制。

第二章“物业及其管理主体”。主要明确了物业管理的客体和主体，包括物业管理区域、共有物业和物业管理主体制度。

第三章“物业管理服务”。主要规范了受托管理情况下物业服务人履行物业管理服务职责的行为，重点规范物业交接和物业费问题。

第四章“物业的使用与维护”。主要规范了业主和物业服务人的物业使用和维护行为，重点规范共有部分的保修维修以及电动车辆的使用管理。

第五章“监督管理”。主要强化了住建主管部门对物业服务的监督，落实街道属地管理责任。

第六章“法律责任”。主要规定了本地物业管理活动中建设

单位、物业服务人和业主突出的几类违法行为的法律后果。

第七章“附则”。主要明确了条例的施行时间。

以下是草案修改稿征求意见稿全文：

湛江市物业管理条例

（草案修改稿征求意见稿）

目 录

第一章 总则

第二章 物业及其管理主体

第一节 物业管理区域和共有物业

第二节 业主大会

第三节 业主委员会

第四节 物业管理委员会

第三章 物业管理服务

第四章 物业的使用与维护

第五章 监督管理

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造和谐宜居的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

农村集体所有土地上住宅小区的物业管理可以参照本条例执行。

第三条【党建引领住宅小区治理体系】 本市物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府指导、业主自治、属地管理、协商共建、科技支撑的工作原则，建立基层党组织领导下多方主体共同参与的住宅小区治理体系。推进物业行业、物业服务人、业主委员会党组织建设，发挥党建引领作用。

第四条【物业服务市场规则】 本市物业管理相关主体应当遵循权责一致、质价相符、公平公开、诚实信用等物业服务市场规则，并依法保护业主和物业使用人的隐私和个人信息。

第五条【政府规划、激励和保障机制】 市、县（市、区）人民政府（管理委员会）应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设和城市治理工作体系，鼓励采用新技术、新方法、新手段，提高物业管理水平和服务质量。完善扶持、激励政策和措施，建立资金投入与保障机制，鼓励有条件的物业服务人向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

第六条【政府部门职责】 市、县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门负责制定物业管理相关政策、规范并组织实施，对物业管理活动实施指导和监督。

市发展改革、公安、民政、自然资源、生态环境、水务、应急管理、消防救援、卫生健康、市场监督管理、城市管理和综合执法、人防等相关主管部门，按照各自职责，负责物业管理相关监督管理工作。

市、县（市、区）人民政府（管理委员会）、乡镇人民政府、街道办事处依托城市综合管理服务平台，建立群众反映物业管理问题属地受理、职能部门主办处置的协同共治机制。

第七条【多元调解联动工作体系】 市、县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门、司法行政部门共同承担对属地物业管理纠纷调解工作的指导职责，与综治组织、人民法院协同推动属地建立人民调解、行政调解、司法调解联动工作体系，化解物业管理纠纷。

第二章 物业及其管理主体

第一节 物业管理区域和共有物业

第八条【物业管理区域的划分】 建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

同一建设项目内包含住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业管理区域。

分期开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能够明确共用设施设备管理、维护责任的，可以划定为不同的物业管理区域。

第九条【建成居住区物业管理区域划定】 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，乡镇人民政府、街道办事处应当在征求相关业主意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门备案。

第十条【物业管理区域的调整】 需要调整物业管理区域的，由县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处征求相关业主意见，考虑居民委员会的布局、物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素后调整。

第十一条【共有资金】 下列资金属于业主共有，应当纳入业主共有资金账户进行管理：

（一）利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理规约明确约定或者业主共同决定由全体业主共同分摊交纳的费用；

（三）业主共同决定实行自行管理，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；

（四）共有部分被依法征收、征用的补偿费；

（五）共有资金产生的孳息；

（六）其他合法共有收入。

第十二条【共有资金账户】 业主大会成立前，业主共有资金由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理，并应每年定期不少于一次将共有资金使用、管理情况向全体业主公布，不得挪用、侵占。

业主大会成立后，业主委员会应当持备案回执向银行等金融机构申请以业主大会名义开立共有资金账户，金融机构应当协助办理。物业服务人应当在共有资金账户开立后十五日内向业主委员会移交代为管理的业主共有资金及账目明细等相关资料。

建筑物及其附属设施的维修资金归业主共有，按照相关法律、法规、规章规定实行专户管理。

第二节 业主大会

第十三条【业主大会成立申请】 一个物业管理区域的全体业主设立一个业主大会。业主可以依法自主联名书面申请成立业主大会，居民委员会也可以组织符合条件的物业管理区域的业主依法提出成立业主大会的申请。

第十四条【成立业主大会筹备组】 乡镇人民政府、街道办事处应当在接到成立业主大会书面申请后对提出申请的业主身份和申请进行核实。对符合业主大会成立条件的，应当自收到申请之日起三十日内会同物业所在地的县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门，指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。不符合业主大会成立条件的，应当书面告知理由，并给予指导和协助。

县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内组织业主代表、建设单位、乡镇人民政府、街道办事处、社区党组织、居民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。

筹备组中的业主代表可以由业主推荐、自荐或者居民委员会推荐产生，由乡镇人民政府、街道办事处依公平原则确定；业主代表资格应当参照适用有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式、简历等在物业管理区域内显著位置和物业管理信息平台公示。业主对公示内容有异议的，应当在公示期内书面提出，乡镇人民政府、街道办事处应当在首次业主大会会议召开前研究处理并作出答复。

第十五条【筹备首次业主大会会议】 业主大会筹备组应当依法履行职责，自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议，不得以筹备组名义从事与业主大会筹备无关的活动。

业主大会筹备组就筹备工作作出的决定应当经筹备组成员充分讨论，并经筹备组成员过半数同意。无法达成一致意见的，由筹备组组长作出决定。业主对通知或者公告内容有异议的，应当书面提出，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

业主大会筹备组未能在六个月内召开首次业主大会会议的，自行解散。期限届满十五日前，业主大会筹备组可以向辖区乡镇人民政府、街道办事处申请延长业主大会筹备组工作期限，经辖区乡镇人民政府、街道办事处同意，可以延期六十日。

第十六条【业主资料的提供】 建设单位和物业服务人应当在接到业主大会筹备组通知之日起十日内，依法向业主大会筹备组提供包含全部业主名称、位置、专有部分面积和联系方式等业主大会成立必要信息的业主清册，不得隐匿、篡改、伪造，不得以任何理由阻挠业主大会筹备组的正常工作。

因建设单位注销或有关单位不配合提供业主清册等文件资料的，经业主大会筹备组申请，不动产登记机构应当依法无偿提供。 

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动，不得泄露业主信息。业主大会筹备组解散时，应当将业主资料移交乡镇人民政府、街道办事处妥善保存。

第十七条【业主决定事项】 除法律法规明确规定的业主共同决定事项外，以下有关共有和共同管理权利的事项也由业主共同决定：

（一）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准、计费方式和服务价格；

（二）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

（三）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决议相抵触的决定；

（四）业主共有资金的使用。

业主委员会应当就业主共同决定事项向业主大会提出讨论方案。

第十八条【业主大会表决方式】 业主大会会议可以采用书面形式或者电子投票的方式表决。采用电子投票方式的，应当在市人民政府住房城乡建设主管部门建立的物业管理信息平台进行。

业主可以自行投票，也可以书面委托近亲属、其他业主或者物业使用人代为投票。参照《村民委员会选举规程》的规定，每一受托人接受委托的数量不得超过三人，受托人不得转委托他人。

业主委员会应当在投票结束后十日内公示投票结果。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书，保管期限不少于五年。采用电子投票的，电子投票系统应当保存业主投票结果不少于五年。

第十九条【业主小组】 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿，如涉及投票，则须另行取得业主的授权；

（二）决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（三）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组推选的一名业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第三节 业主委员会

第二十条【业主委员会委员候选人的产生】 业主委员会委员候选人通过下列方式产生：

（一）业主自荐或者联名推荐；

（二）社区党组织推荐；

（三）居民委员会推荐。

筹备组依法确定候选人名单，并将候选人名单报社区党组织征求意见。

第二十一条【业主委员会备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府、街道办事处递交备案申请材料。

县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府、街道办事处应当自接到备案申请材料之日起五个工作日内完成备案申请材料真实性、规范性的核查工作。符合法定条件的，物业所在地的县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门应当在五个工作日内发出备案回执。不符合条件的，应当书面告知理由，并给予指导和协助。

业主委员会可以持备案回执和业主委员会负责人或者临时负责人身份证向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第二十二条【业主委员会委员的禁止行为】 业主委员会委员违反相关规定，实施侵害业主合法权益行为的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定罢免其委员资格。

业主委员会未提请业主大会罢免其委员资格的，物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处调查核实后，应当责令该委员暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格。

业主委员会委员职务的中止或者暂停，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第四节 物业管理委员会

第二十三条【物业管理委员会的组建】 物业管理区域有下列情形之一的，辖区乡镇人民政府、街道办事处可以组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件，但是未能自行成立，经乡镇人民政府、街道办事处组织仍未能成立的；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经乡镇人民政府、街道办事处组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

乡镇人民政府、街道办事处应当就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项在物业管理区域显著位置进行公告，公告期不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当书面提出，乡镇人民政府、街道办事处应当研究处理并作出书面答复。

物业管理委员会可以持乡镇人民政府、街道办事处出具的成立证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。

第二十四条【物业管理委员会组成】 物业管理委员会由居民委员会代表、业主代表等五至十一人单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

业主代表人选应当符合法律法规关于业主委员会委员条件的规定，由乡镇人民政府、街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。鼓励和支持党员业主成为物业管理委员会的成员。

物业管理委员会主任由乡镇人民政府、街道办事处从居民委员会代表中指定。物业管理委员会副主任由乡镇人民政府、街道办事处从业主代表中指定。

乡镇人民政府、街道办事处应当将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示期不少于十五日。业主有异议的，应当书面提出，乡镇人民政府、街道办事处研究处理并作出书面答复。

第二十五条【物业管理委员会职责】 物业管理委员会作为临时机构，应当依法推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，选举产生业主委员会。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会共同决定有关共有和共同管理权利的重大物业管理事项，并组织执行业主大会的决定。

未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主履行业主大会和业主委员会的职责。

第二十六条【物业管理委员会会议】 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议；定期会议每三个月召开一次；经物业管理委员会主任或者物业管理委员会委员三分之一以上委员提议，应当召开物业管理委员会临时会议。

物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会决定应当经全体委员过半数同意并签字确认；会议结束后七日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置和物业管理信息平台公示十个工作日。业主对公示内容有异议的，应当书面提出，物业管理委员会应当研究处理并作出书面答复。

第二十七条【物业管理委员会任期和成员更换】 物业管理委员会的任期一般不超过二年；期满仍未推动成立业主大会并选举产生业主委员会的，由乡镇人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会成员有下列情形之一的，乡镇人民政府、街道办事处应当按照本条例第二十四条的规定，更换物业管理委员会成员人选：

（一）业主代表不符合业主委员会委员条件，或者有违反法律、法规、管理规约规定的行为；

（二）业主代表以书面形式向物业管理委员会提出辞职申请； 

（三）居民委员会代表因工作变动或者其他原因不能履行职责，或不遵守法律法规，侵犯业主共同利益；

（四）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的；

（五）一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上。

第二十八条【物业管理委员会解散】 已经成立业主大会、选举产生业主委员会，并依照规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无存在必要的，或者经物业管理委员会会议充分讨论并决定解散的，乡镇人民政府、街道办事处应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置和物业管理信息平台公示。

第三章 物业管理服务

第二十九条【物业服务基本规范】 一个物业管理区域应当由一个物业服务人统一提供物业服务，但是业主自行管理的除外。

物业服务人应当按照物业服务合同的约定和法律法规的规定提供物业服务，并且遵守下列服务规范：

（一）提供物业服务符合国家和本省、市规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，及时处理业主投诉；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道、噪音扰民等行为及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向相关单位报告；

（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为及时劝阻、制止，并报告业主委员会；

（七）积极配合业主和相关单位做好供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的安装、维修、养护和改造工作；

（八）建立并及时更新日常管理档案及共有部分的资料档案。

第三十条【物业服务禁止规范】 物业服务人及其工作人员不得有下列行为：

（一）骗取、挪用或者侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者业主其他共有资金；

（二）擅自改变业主共有部分用途；

（三）擅自决定占用、挖掘业主共有道路、场地；

（四）擅自利用业主共有部分进行经营；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）法律法规规定的其他侵害业主权益的行为。

第三十一条【物业承接】 建设单位应当将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权移交物业服务人，并签订书面交接记录。同时将符合规定的全部物业承接查验资料形成电子版（或者影印件），向乡镇人民政府、街道办事处提供备份。

未完成查验的，物业服务人不得承接。物业已投入使用，物业管理必需的资料未移交的，应当移交；资料不全的，建设单位应当在县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门规定的期限内补齐；逾期未补齐的，建设单位应当负责相应竣工图纸等资料的制作，费用由其承担。

第三十二条【移交和退出】 除合同另有约定外，原物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，不得以业主欠交物业服务费用、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会以及行政主管部门的决定有异议等任何理由拒绝退出，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人应当在退出物业管理区域前三十日内在物业管理区域显著位置和物业管理信息平台公示，并向业主委员会移交相关资料和财物，没有业主委员会的，应当移交决定自行管理的业主或者经业主决议指定的人。

原物业服务人应当配合新物业服务人做好交接工作，新物业服务人不得强行接管物业。

第三十三条【拒绝移交退出的救济】 原物业服务人未在约定或者规定期限内办理交接并退出物业管理区域的，业主委员会或者居民委员会可以向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助；或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人办理交接并退出物业管理区域。

第三十四条【物业服务信息公开】 物业服务人应当在乡镇人民政府、街道办事处指导监督下，在物业管理区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，同时通过物业管理信息平台，公示下列信息：

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控安防、电力、二次供水等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置措施等；

（四）自行招用保安员的单位备案回执、保安员花名册及持保安员证等情况；

（五）物业费收支情况、按照物业服务合同约定应当公布的物业费年度预决算情况；

（六）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（七）共用场地、共用设施设备产生水电用量、单价、金额和费用分摊情况；

（八）由物业服务人经营、管理的业主共有部分的经营与收益情况，包括相关合同等；

（九）其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公布的信息。

前款第一项至第四项信息应当长期公示并及时更新；第五项至第八项信息应当每年至少公示一次，公示时间不得少于六十日。

物业服务人开展家政、养老等服务业务也应当对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务人不得收取公示收费项目以外的费用。

业主有权查阅、复制本条第一款各项公示资料，物业服务人应当予以配合，复制费用由查阅人承担。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以书面答复。

第三十五条【应急预案和应急措施】 物业服务人应当根据住宅物业特点，对可能发生的自然灾害、疫情、火灾、水患、爆炸、高空坠物、严重设备事故等各类突发事件制定相应的应急预案。按照应急预案，落实应急指挥体系、应急救援队伍、应急物资及装备，建立应急物资、装备的配备及其使用档案，并对应急物资、装备进行定期检测和维护，使其处于适用状态。突发事件发生时，启动应急预案，迅速展开应急处置工作。

第三十六条【生活服务】 符合条件的物业服务人可以根据业主委托开展养老、托幼、家政、文化、健康等定制化和个性化特约服务，服务报酬由业主和物业服务人协商确定。

第三十七条【业主自行管理】 业主自行管理本物业管理区域的，自行管理的执行机构、管理方案、收费标准、管理期限等应当经业主大会表决同意。业主委员会应当自业主大会决定自行管理之日起三十日内向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处备案。备案时应当提交业主大会表决结果、业主大会决定和自行管理方案。

业主大会、业主委员会应当参考本条例的相关规定，组织全体业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，并接受乡镇人民政府、街道办事处和相关行政管理部门的指导和监督。

业主委员会应当在业主自行管理期限届满前，组织召开业主大会会议，对是否继续业主自行管理进行表决。

第四章 物业的使用与维护

第三十八条【建设单位的保修】 建设单位应当依法承担物业的保修责任，建立健全质量保修期内新建物业售后维修服务体系，在物业管理区域内和物业管理信息平台公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话，处理建设遗留问题和接受业主报修。

第三十九条【保修期满的维修改造费用】 物业保修期满后，共有部分的维修、更新、改造所需费用，有约定按照约定；没有约定或者约定不明确的，由共有该物业的业主按照专有部分面积所占比例分摊，可以按照规定在维修资金中列支，也可以从小区公共收益中列支。

经业主共同决定，可以使用业主共有资金购买物业共有部分维修等保险服务。

第四十条【应急使用专项维修资金】 建筑物及其附属设施发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况时，物业服务人应当立即采取应急处置措施。经有关部门、专业机构评估、认定，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务人、业主委员会应当及时书面报告相关人民政府住房城乡建设主管部门，并立即进行抢修。

业主大会可以根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益、住宅专项维修资金使用决策的权力。保修期满需要使用专项维修资金立即进行应急维修和更新改造的，应当符合业主大会的授权。

第四十一条【装修管理】 业主、物业使用人和装饰装修企业，应当与物业服务人签订装饰装修服务协议，对装饰装修工程实施内容、实施期限、施工时间、垃圾清运处置、设施设备安装要求、违约责任等事项进行约定。物业服务人不得强迫业主、物业使用人接受特定对象的有偿服务。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。对未签订装饰装修服务协议进行装修，或者违反法律法规规定以及管理规约和装饰装修服务协议的行为，物业服务人应当及时制止；对已造成事实后果或者拒不改正的违法违规装修行为，物业服务人应当及时报告有关部门依法处理。

第四十二条【车辆消防管理】 物业管理区域内停放车辆不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道。

在物业管理区域内使用电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车的，应当遵守法律法规规定和管理规约约定，不得在公共门厅、疏散走道、安全出口、楼梯间以及不符合消防安全条件的室内场所停放或者充电。禁止携带电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车及其电池进入电梯轿厢。

第五章 监督管理

第四十三条【物业管理信息平台】 市住房城乡建设主管部门应当建设物业管理信息平台，实现电子投票、信息查询、服务质量评价、信用监管、投诉举报等功能。

不动产登记机构与市住房城乡建设主管部门应当建立业主清册等相关信息的共享机制，及时将相关信息共享。录入物业管理信息平台的业主信息应当与其不动产登记信息一致。

第四十四条【物业承接查验监督管理】 县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门指导、监督辖区内建设单位与前期物业服务人开展物业承接查验，乡镇人民政府、街道办事处可以依法参加辖区内物业承接查验。

物业服务人申请物业承接查验备案，报送资料不齐全或不符合规定的，县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门应当责令物业服务人限期补正。报送资料齐全且符合规定的，县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门应当予以备案并将备案意见抄送乡镇人民政府、街道办事处。

乡镇人民政府、街道办事处应当监督建设单位和物业服务人公示物业承接查验结果，监督物业服务人向业主委员会移交物业承接查验档案。

第四十五条【物业服务标准化建设】 市人民政府住房城乡建设主管部门规定并公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准，指导和监督物业行业协会编制物业服务标准和物业管理服务规范。

县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门指导、监督物业服务人依照本市规定的标准、规范履行物业服务职责。

第四十六条【物业服务评估】 市、县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求，委托专业评估机构对物业承接查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量和物业服务人参与社区治理等情况进行评估。

第四十七条【物业服务价格形成机制】 实行政府指导价的物业服务价格，由市、县（市）人民政府（管理委员会）价格主管部门按照定价权限会同同级人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门根据不同类型及服务内容，定期规定并公布相应的基准价及其浮动幅度。

物业行业协会应当在市人民政府价格和住房城乡建设主管部门指导下，监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业费时参考。

第四十八条【物业服务行业信用监管】 市人民政府住房城乡建设主管部门应当依据社会信用管理的有关规定，建立物业服务人信用等级评价体系，将违反本条例物业管理服务禁止规范的行为纳入评价范围，并向社会公布物业管理服务信用信息评价结果。信用评价结果可以作为建设单位和业主大会选聘物业服务人、调整物业服务收费标准的参考。

县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门应当开展辖区内物业管理服务信用信息的采集、评价等工作，建立物业管理信用档案，乡镇人民政府、街道办事处应当予以协助配合。

第四十九条【镇街属地管理责任】 乡镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，依法履行下列职责：

（一）组织、指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届，根据需要组建物业管理委员会，并指导、监督业主组织规范化运行；

（二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（三）建立物业管理各方主体共同参与的议事协调机制和纠纷投诉调解机制，协调社区建设与物业管理的关系；

（四）引导居民协商确定无物业管理住宅小区的托管、代管或者自管工作；

（五）县（市、区）人民政府（管理委员会）交办的其他物业管理指导监督工作。

社区居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理具体工作，有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导业主自治组织规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务；调解物业管理纠纷等。

第六章 法律责任

第五十条【一般规定】 业主、物业使用人、物业服务人、建设单位等违反本条例规定的行为，法律法规已有规定的，适用其规定。

本条例规定的行政处罚，实施相对集中城市管理行政执法的，依法由城市管理综合执法部门负责实施。根据规定调整由乡镇人民政府、街道办事处实施的，依照其规定。

第五十一条【建设单位协助业主大会筹备的法律责任】 建设单位有下列情形之一的，由物业所在地县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，可以处五万元以下罚款：

（一）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十，未向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处报告并在物业管理区域公告的；

（二）未按照本条例第十六条第一款规定向业主大会筹备组提供业主清册等文件资料的。

第五十二条【不履行承接查验义务、不移交资料责任】 建设单位、物业服务人未履行承接查验义务的，由物业所在地县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

建设单位和物业服务人违反规定，不移交有关资料的，由市、县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。

第五十三条【物业服务人的退出责任】 物业服务合同依法解除或者终止后，原物业服务人违反本条例第三十二条的规定，无正当理由拒不退出物业管理区域并移交物业服务用房和有关资料的，由市、县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门责令限期退出并移交；逾期拒不履行的，处五万元以上十五万元以下的罚款。

第五十四条【物业服务人破坏财物的责任】 物业服务人损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，由市、县（市、区）人民政府（管理委员会）住房城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款。

第五十五条【消防责任】 业主、物业使用人、物业服务人等违反本条例第四十二条第一款规定，由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。

业主、物业使用人、物业服务人等违反本条例第四十二条第二款规定，由消防救援机构责令立即改正。拒不改正的，对单位处一千元以上五千元以下罚款，对个人处五百元以上一千元以下罚款。

第七章 附则

第五十六条【施行时间】 本条例自202X年X月X日起施行。

来源：湛江市人大