房贷利率一直都是很多购房者关注的问题，近期，随着各种关于房贷利率利好政策的发布，有不少购房者会问：如果房贷利率下调，已经贷款的利率该怎么办?本篇将为广大购房者解答。
先了解一下的房贷利率政策及LPR
5月15日，人民银行、银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
5月20日，据中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。
这意味着，按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.45％，那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.25％。
湛江方面，目前银行房贷利率情况如何呢？
据房小湛了解，目前湛江各大银行5年以上首套房贷利率可达到4.65%，其余的基本保持在4.8-4.9%之间，二套房贷利率在5.2-5.4%之间，具体情况还需要根据个人不同情况去咨询各个银行进行了解。
了解跟房贷利率有关的三个重点词
基准利率，上浮，下浮。
基准利率：是由央行下发公布的，由市场供求关系决定，其调高或调低顺应不同政策制订的需求，在利率体系中处于基础性地位。目前央行规定的5年期以上房贷的基准利率为4.45%。
上浮，下浮：为了控制货币的流动性，商业银行根据自身要求和国家政策在基准利率的基础上上调或下调利率，不同银行的浮动会有所不同。（这里需要说明的是，银行的按揭贷款，一旦放款，上下浮的比例即不再变化。）
比如去库存的时候，银行为了吸引更多人买房，就会把房贷利率进行下浮，也就是给予优惠；比如说打七折，那也就是4.45%*0.7=3.115%。但若是为了限制大家买房，则会在4.45%的基准利率之上上浮；比如说上浮30%，那也就是4.45%*1.3=5.785%。
基准利率及上浮、下浮是如何影响我们的已经审批过的房贷呢？
只有央行公布调整基准利率，才会对已审批过的房贷利率产生影响。比如，基准利率上调，那么作为基数的基准利率变大，我们没有偿还的部分利息就会变多。
而商业银行在基准利率上的上浮或下浮，对我们已经审批过的房贷利率并没有影响。
重点来了！
房贷利率既然下调了，那之前办的房贷利率是不是也要跟着下调了呢？
分为两种情况，你的房贷利率是固定利率还是浮动利率？在回答这个问题之前，先认真看贷款合同，不管是哪个银行的房贷，这些规定都会明确写在合同里，作为合同必不可少的条款。
如果是固定利率 ，那么房贷利率上调或下调，对已经办理了房贷的人来说都是没有任何影响的。
如果你已经办理的房贷利率是浮动利率呢?在这种情况下，也有两个小情况，是如果是LPR(贷款市场利率报价)下调，那么你的房贷利率会跟着下调；
第二如果是银行对外的房贷执行利率在下调，那么这种情况对你就没有任何影响，现实的情况是银行对外的房贷执行利率是经常在变动的，很有可能去年办理的房贷利率是5.5%，今年去办理房贷利率的人的房贷利率可能就是5.3%了，但是在这个过程中LPR是没有变化的。
只有LPR下调的时候，所有已经办理的浮动房贷利率都会进行下调，既然下调，是什么时间下调?是不是LPR一公布，第二个月你的浮动房贷利率就跟着下调了?
情况当然也不会这么简单，我们的房贷执行利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中的“点数”是不变的，看公式也知道，房贷利率的变动就是看LPR了，而LPR是每个月都会公布一次，理论上是每个月都可能不同。但是房贷利率并不是每个月都调整，是以年为单位调整，也就是每年调一次。
具体要看购房者与银行签订贷款合同中关于利率调整方式的规定，每位购房者的情况有所不同。有的是次年调整，有的是不调整，有的是次期就调整，具体可以查看贷款合同中的约定，也可以与银行联系进行查询。
所谓的浮动利率就是在一个周期后可以按照的LPR数值重新计算房贷利率，那么未来一年就按照这个利率来计算月供，我们会选择在每一年的某一个时间来重新计算房贷利率，比如你和银行商量选定的时间是4月1日，那么每年4月1日的时候会根据的LPR数值来计算房贷，比如现在的LPR是4.45%，如果在明年4月1日之前下调到4.4%，那么到时候你的房贷利率就按照4.4%的基础来计算。
所以这次五年以上LPR的下调，能够享受到优惠的，是下调以后刚刚贷款买房的人。对于之前已经买完房的购房者，今年年内LPR累计下调减少的月供额，一般情况下，需要明年才能享受到。
新闻来源：中国人民银行
湛江楼市2022-05-24 12:18:11
