[摘要] 按照住建部的任务指标计算，到2020年，约2.2亿60岁以上的老人需要对住宅进行适老化改造。我国普通住宅的适老化改造尚未得到充分、有效的开发，现有的服务与老年人的需求之间仍存在较大差距，居家养老适老化改造存在发展空间与机遇。
引言
从我国当前养老产业构成来看，主要包含养老服务、养老地产、养老金融与养老用品四方面内容，其中，地产是载体，相关服务、金融等是重要的延伸内容，它们相辅相成，相互融合。本报告聚焦于养老地产，并分析与之密切相关的政策环境、养老服务与金融等内容，旨在为行业提供借鉴。
01
政策环境
近年来，随着我国老龄化进程的加快，国家不断加大对养老产业的政策支持力度，尤其是2016年，利好政策陆续出台。中央出台的政策内容由往年的宏观引导转向专项领域的规范发展，其中养老金融、医养结合、土地、人才、技术及服务等专项政策逐步得到完善和落实。
图：2016年中央出台养老产业相关重点政策概览
资料来源：中指研究院综合整理
1. 发展规划：十三五规划引领产业发展方向，医养结合贯穿始终
2016年，是我国“十三五”规划开局之年，更是养老产业发展的关键之年。纵观2016年及地方省市已出台的养老产业“十三五”相关发展规划，特点如下：从区域分布来看，三大区域政策出台密集度高于其他地区，养老产业发展区域分化明显；从规划导向来看，医养结合贯穿规划始终；从规划保障措施来看，金融、人才、服务、信息化是标配。
图：及各地已出台养老产业“十三五”相关发展规划
资料来源：中指研究院综合整理
2. 专项看点：盘活存量支持供给、医养结合模式深化落地、养老金融上升为国家战略
盘活存量用地和闲置资源，是养老服务设施供给的重要手段。2016年初，国土部发布的《关于下达〈2016年土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地，落实严格的耕地保护制度和节约用地制度。10月，民政部、发展改革委等11部门联合印发《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》，明确提出推动闲置社会资源整合改造，为养老服务业发展提供更大支持，为扩大养老服务消费提供更多保障。11月，国务院办公厅印发《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》，将整合改造闲置社会资源发展养老服务列为了全面提升养老消费的重要举措之一。可见，在供给侧结构性改革的导向下，盘活存量用地和闲置资源，是缓解养老设施供应问题的主要渠道。
▌ 医养结合：专项政策逐步完善落地，模式探索再深入
图：中央及地方医养结合代表政策
资料来源：中指研究院综合整理
从和地方发布的医疗卫生与养老服务结合发展的实施意见来看，政策层面提出的“医养结合”模式主要有四种：
图：医养结合四种模式
资料来源：中指研究院综合整理
▌ 养老金融：首次提出养老领域金融服务的概念，推动金融组织、产品和服务创新
图：中央及地方金融支持养老代表性政策
资料来源：中指研究院综合整理
养老领域金融建设上升到国家战略高度。我国近几年已经注意到“养老金融”的战略意义，多次出台相关政策。2016年3月，“一行三会”和民政部联合下发《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》，首次提出养老领域金融服务的概念，提出大力推动金融组织、产品和服务创新，改进完善养老金融领域服务，加大对养老服务业的金融支持力度，促进社会养老服务业的发展，力争到2025年建成与人口老龄化进程相适应的金融服务体系。2016年7月，人社部发布《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》，决定在首批15个地区开展长期护理保险制度试点，探索建立保障失能人员基本生活权益的长期护理保险制度。长期护理保险的试点推出，有望为健康养老产业解决支付能力不足的问题，利好产业发展。
3. 先锋力量：基层养老、科技养老探寻养老产业新模式
▌ 地方先行探索基层养老政策。
自“9073”养老服务格局确定以来，居家社区养老成为中央政策关注重点。2016年，民政部和财政部联合印发《关于中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点工作的通知》，重点支持居家和社区养老，通过“以奖代补”方式促使试点地提高养老服务水平，探索出多种有效的居家社区养老服务推动机制和可普遍推广的模式，促进养老事业全面发展。
地方层面，以北京为代表的养老服务驿站建设模式已成基层养老模式的先锋力量。继2015年5月正式实施《北京市居家养老服务条例》解决居家养老有法可依的问题后，2016年5月连发《支持居家养老服务发展十条政策》及《关于开展社区养老服务驿站建设的意见》两个政策文件，破解北京市老年人10个方面难题，通过养老服务驿站衔接社区养老和居家养老。此外，广州、苏州、福建等省市也陆续出台社区、居家养老服务条例，促进养老政策向社区、家庭延伸。
图：《北京市居家养老服务条例》（养老十条）要点
资料来源：中指研究院综合整理
▌ 智慧养老、信息化养老等新形式的“科技养老”服务模式将迎新风口。
国务院2015年印发《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，明确提出“促进智慧健康养老产业发展”的目标任务。2016年6月，国务院办公厅发布《关于促进和规范健康医疗大数据应用发展的指导意见》，提出积极鼓励社会力量创新发展健康医疗业务，促进健康医疗业务与大数据技术深度融合，加快构建健康医疗大数据产业链。2016年10月，中共中央、国务院发布《“健康中国2030”规划纲要》，将“推动健康科技创新”作为工作部署的重要内容，推动“互联网+健康医疗”服务深入发展。
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