[摘要] 2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边，不少中小城市大量商品房卖不出去，地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存；另一边，一些大中城市销售渐热，房价在不经意间过快上涨，10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温，和着季节更替一夜入秋。
——通过政策倾斜，提高居住用地比例。
“在东京、巴黎、伦敦等很多城市，工业用地占土地供应的比例仅为6%左右，国内城市却往往在百分之十几以上，由此也挤压了住宅用地比例。”郁亮告诉记者，像北京、上海、深圳，居住用地占城市建设用地面积的比重不足东京的一半，“厂房建得再多、GDP做得再大，企业员工买不到、买不起房子，也不利于城市的长远发展。因此，未来土地用途应该更多向住宅倾斜。”
——完善相关标准，提高土地使用效率。
“按今天的建筑技术水平来讲，容积率是可以提高的。在的城市里让楼往高空发展，完全能把土地节约出来。”郁亮坦言，目前的行业标准对容积率的要求还有些保守。此外，有些建筑业中的技术标准还是上世纪50年代延续下来的，与现实不相适应。比如，一些城市依然要求，冬至或大寒那天，屋内日照时间要超2个。“作出这个要求，是因为那时大多数老百姓家里没有暖气。但现在取暖条件改善了，2日照也可以没有啊。”郁亮补充道，随着机械通风技术的成熟，也不一定非得要求明厨明卫，“要让更多普通人有便宜房子住，这些影响房间布局、推高建设成本的要求其实可以研究作出改变。”
郁亮还认为，在商品房市场外，应大力发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房；借助轨道交通，加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群，从而疏散核心城区人口，并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。
房地产市场长期健康发展，既要靠市长，也得靠市场。房地产企业作为市场主体，应该如何作为呢？
“企业就干一条，就是提供城市里面需要的产品和服务，为普通人盖好房子，盖有人用的房子。”2016年，深耕房地产业28年的万科首次跻身世界500强。在郁亮看来，今后行业集中度会越来越高，龙头企业的责任也会越来越大，“我们一直不做地王、不囤地、不捂盘，而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商，我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。”
如何跟着变化走？郁亮举例说，当前，年轻一代消费观念转变、互联网技术应用、人口老龄化等趋势催生了大量新型房地产服务需求，养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域刚刚起步，“我们要围绕这些变化做出改变。比如，在北上广深等城市发展青年公寓，把闲置的、低用途的住宅改造成适合年轻人居住的空间；又如，在社区里建设养老院等等。”
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