[摘要] 2019年楼市政策的松动、回暖是一大趋势。因城施策作为长效机制的安排，也会让一些地方的房地产市场有所松绑。此外，金融政策层面，特别是对民营企业的支持方面，也会有所放开。长租公寓的发展需要鼓励，也需要有配套政策来支持长租公寓的发展，让中低收入群体有一个较好的居住环境。
2019年楼市政策的松动、回暖是一大趋势。因城施策作为长效机制的安排，也会让一些地方的房地产市场有所松绑。此外，金融政策层面，特别是对民营企业的支持方面，也会有所放开。
大方向上看来，调控的基调，包括金融、限购等方面不会变化。因此，整个国家的房价不可能大起大落。而成交量和土地市场会有所提升，成交量方面，今年跟去年下半年相比，会延续向好的趋势。
政策红利和资本推动一度让这个无人关注的行业发展到最顶峰。之后随着租购并举的推进，使长租公寓市场得到了快速发展，但去年也出现了房租上涨、甲醛超标等问题。
01两会论点出炉，硬核管理是首要
长租公寓的发展需要鼓励，也需要有配套政策来支持长租公寓的发展，让中低收入群体有一个较好的居住环境。长租公寓一直都有，并不是什么新鲜的行业。这两年的火，源于长租公寓加入了创新运营的方式。
长租公寓出现了几大问题，首先是租金的控制，长租公寓要防止、避免行业出现垄断，有可能一些公司通过垄断房源的方式控制租金，这需要监管；二，长租公寓运营过程中，金融手段的运用不能太过，要符合各种金融政策；三，要回归出租、物业管理的本源。
我们必须肯定的是，长租公寓实则还是对出租房的管理。“建议尽快出台《住房租赁管理条例》，让住房租赁行业发展有法可依、有章可循。”3月5日，两会上，政协委员、市政协副主席、社省委副主委、社市委主委梁鸣在两会上发声，通过多种手段扶持壮大一批长租公寓专营企业，引导房源和客源向优势企业集中，形成品牌示范效应和规模效应，在拉动服务、促进就业、增加市场有效房源供给上发挥巨大作用。
梁鸣说：作为租赁市场重要业态之一的长租公寓，在政策扶持下迅速发展，是解决人口增、住房难的重要方法，也是落实房住不炒定位、构建租购并举住房体制的重要手段。但与此同时，长租公寓快速发展中存在的问题亟待解决。
他建议：“要尽快出台《住房租赁管理条例》，界定租赁主体的权利义务，明确住建、自然资源、生态环境、公安、应急管理（消防）、市场监管、金融等部门的职责，增加金融支持、行业规范、市场管理等方面内容，让租赁行业发展有法可依、有章可循。”
02未来动向看一看
“长租公寓作为租赁市场重要业态之一，对更好满足人民群众的居住需求发挥了积极作用。”梁鸣说，这种快速发展态势是好的，但也存在一些难题亟待解决。
未来应当重点关注法律法规建设、监管合力、扶持政策落地、金融支持力度这4个方面的问题。
“让老百姓更真切地感受到改革成果，需要以改革的思路，破解行政风险，促进税收、用地、存量房改造、水电气等扶持政策落地生效。”他建议，优化住房租赁营商环境，细化出台更多的支持政策，鼓励各金融机构为租赁市场主体提供全方位金融支持，扶持壮大一批长租公寓专营企业，引导房源和客源向优势企业集中，促进优胜劣汰。形成竞争趋势，让整体的行业环境出于紧张的状态。
他认为，长租公寓响应了国家租售并举政策，但需要大力提升行业运营管理水平。建议通过组织开展住房租赁行业标准的制定、推动建立长租公寓企业评价机制和信用管理体系，对长租公寓的准入门槛、准入条件予以规范。
03农村集体用地入市盘活房地产
3月5日，十三届人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，在2019年政府工作任务中，提及“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。其中，集体经营性建设用地的入市由于影响着城市建设用地的供应，影响着楼市发展，一直受到市场的关注较多。
土地市场作为一级市场，是撬动房地产的环要素。没有足够供应量，要控制房价比较困难。所以，集体土地的入市，即可以提高供应量，也对整个房地产市场、控制房价有帮助。对提高人们的居住水平也能起到改善作用。
集体土地入市更多体现在租赁公寓内，对中低收入群体的帮助更为直接，这是一种可以控制租金上涨的直接手段。集体土地入市、建设，要按照每个城市的总体规划来安排，才会避免相关问题，每个城市按照不同的情况，设立不同的管理方式就成为了未来工作的重点。
不仅是农村集体土地入市要全面铺开，农村土地的流转、入市，都已拿上了日程，农村集体土地入市，对盘活房地产市场有较大助推作用。
04一城一策「稳」市场
今年的地方两会和两会中，“一城一策”“稳地价、稳房价、稳预期”成为频繁出现的热词。
2019年初，国家发改委等十部门联合出台实施方案，进一步加快发展住房租赁市场。随后各地如北京市、上海市、天津市、辽宁市、杭州市等的政府，也在两会工作报告中纷纷将“完善住房保障体系，加快培育住房租赁市场”作为2019年工作的主要任务。
这个“两会”时间，“保障体系”、“房源供给”、“稳定房价”、“改革公积金制度”、“蓝领公寓”等成为关键词被频频提及。我们从中可以窥得：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，完善一线、二线城市和其他热点城市的住房保障体系建设，因地制宜，并积极盘活存量土地，切实增加有效供给，对住房租赁行业的支持巨大。
05后记
当下政府的态度非常明确，是支持行业发展，第二是肯定是要整顿不规范经营行为。在资本寒冬之后，冷静下来的人都在探索“长租公寓”的出路，观之两会的意味，或许“长租”的未来就在“长住”。“长租即长住，长住即安家”，让住房不再是“奢侈”的“必需品”，才能拥有未来。
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