[摘要] 今天（11月13日上午），湛江市南油片区改造升级项目正式签约，标志着南油片区改造实现了突破性进展。这片占地2874亩的片区是湛江三大改造升级片区中最大的一个，片区内总建筑面积126万平方米，包括8900多套步梯职工房，以及大量办公、研发、生产、生活、市政配套建筑。
湛江的旧改项目来了！
今天（11月13日上午），湛江市南油片区改造升级项目正式签约，标志着南油片区改造实现了突破性进展。这片占地2874亩的片区是湛江三大改造升级片区中的一个，片区内总建筑面积126万平方米，包括8900多套步梯职工房，以及大量办公、研发、生产、生活、市政配套建筑。
一座新城要出发了！
1 签约背后的推手是谁
这次签约的三方是湛江市政府、中海油南海西部石油管理局和华润置地，签署的是一个《湛江市坡头区南油片区改造升级前期工作框架协议》。框架协议意味着很多工作尚未细化，但楼叔从多个渠道获悉了南油片区改造的一些细节。
南油片区位于坡头区，是中海油驻湛单位用地，上世纪80年代开建，目前分为6个小区，功能复杂，从居住、生产指挥、行政办公、科研、仓储到生产配套几乎无所不包。
在湛江人眼里，南油是一个“城中城”。上世纪80年代以来，南油片区对于坡头区的发展至关重要，拉动了坡头城市功能的完善升级。
在湛江房地产行业眼里，南油职工也是一个优质客户群。特别是近十年，由于南油片区生活条件改善空间有限，而湛江主城区房地产业发展迅速，高档小区涌现，城市环境和配套突飞猛进，购买力充足的南油职工们也纷纷在主城区购房置业。
海东新区近年来发展势头不错，但是论人居环境还是比较落后的。看房价，比麻章低2000块，看低价，最近这批挂出来的土地比麻章低多少？为什么呢？一是海湾大桥这个拦路虎，来回一趟30块，一个月一千块过桥费吃不消；二是人居氛围和配套差，商业配套、城市环境都落后。
但是楼叔曾多次指出，海东新区的前景是优于麻章的，因为它的战略地位是远高于麻章的。很多人不信，其实看看这次签约，背后的驱动力依然是省里给海东新区的战略定位：湛江城市扩容提质主战场。
「主战场是什么，就是最有潜力的板块！」
海东新区在过去几年得到的资源和政策支持，在楼叔看来，是对不起主战场这个定位的。个中原因当然十分复杂，但这种局面也不会持续太久。获批高新区、规划高铁东站、改造南油片区都是海东新区和坡头早就该落地的拳头项目，未来更多资源的投入也在意料之中。
2 南油片区怎么升级
有人还盯着短期地价的话，是无法看清板块长期价值的。
地价只能说明地产资本在短期内的逐利选择，因为买房者也只看短期环境。但省、市花力气在坡头启动这么大旧改项目（范围大、人员多、天量拆迁），说明这个区域是未来城市中心区的发展重心。
这个“造城计划”其实孕育期并不长。2017年5月湛江市次和华润接触，沟通了城市改造升级计划相关合作事宜。2018年1月，市政府提出了南油片区改造的计划。一年多的时间内，这么大片区就签订了框架协议开始正式推进，足见湛江对于这一区域发展的信心和决心。
华润置地对这个项目也很有信心，否则不会接这么大盘子。
根据湛江三大片区“三旧”改造指升级建设指挥部的计划，初步拟定该片区1．92平方公里的改造范围，以及8平方公里的规划优化范围。在今天签约后，接下来步就是要评审通过这个8平方公里的控规，然后再通过这个1．92平方公里的改造区域详规。
所以目前华润也还没做出详细规划，因为建设范围未必就是1．92平方公里，也可能缩减一点。不过这次签约已经勾勒出了这个区域的大体图景，一些关键信息也透露出来。
这个区域的改造原则是“政府主导、市场运作、企业配合”，改造主线是“产城融合、转型升级”，目的是打造“湛江城市更新示范区”和“产城融合先导区”。因此，城市升级和产业布局将同步进行，南油在这里面的发挥空间很大，而不只是华润的独角戏。
根据楼叔获知的该区域改造初步设想，南油片区改造有三个具体路径：一个是建成绿色生态滨水新城区；第二个是建城海洋科技产业中心；第三个是建成繁荣的商业和居住中心。
1、在整体生态方面，南油片区有海有湾有河，岸线曲折，滨海生态的打造、亲水环境的营造将是环境建设的重点，一座蓝绿交织的滨海生态新城有望在这里生长。
2、在产城融合方面，南油本身有强大的产业基础，华润也会助力，打造海油科技、海油产业、海洋生物医药、粤西综合能源和物流基地等，建设一座海洋科技创新之城。
3、在城市功能方面，华润擅长的商业是值得期待的，其它如学校、公园、文化设施都会配套，定位于高品质人居板块，否则也无法匹配南油员工的居住诉求。
3 南油会搬迁吗
这个传言说了好些年了，其实是一个误解。
南油的很多油田在南海，一些生产机构放在三亚是必须的。近几年根据南油本身的机构调整优化动作，部分生产人员也会搬迁到三亚去，因此中海油服、海油发展考虑在三亚设分支机构。但南油总部功能在湛江，核心机构在湛江，这是不会变的。
乌石油田的发现也让中海油欣喜，这个离岸线只有30公里的油气田是广东近浅海油气田，具备了开采价值。南油方面将在乌石设立一个新的基地，湛江对于南油不只是指挥中枢，更是生产一线。可见，南油仍将扎根湛江，不会如有的传言所说“总部搬迁”。这次的旧改计划，也包含了南油相关产业的转型升级，升级后的南油总部将是一个更先进和强大的产业核心。
南油片区改造也将改写海东新区的格局。
这几年海东新区除了一个奥体中心，还没有一个能真正拉动城市片区价值的龙头项目，奥体本身的功能也比较单一。因此，海东新区房价、地价目前都处于低位。南油片区的改造，几乎奠定了海东新区今后城市功能的发展方向，商业、教育、公共文化等功能会逐一完善，城市价值迅速提升。
高铁东站选址海东新区、调顺跨海大桥建设（调顺岛海底隧道也提上日程）都是为了打破海湾天堑，让天气变化、交通流量变化不再影响海东新区的价值。
因此楼叔是一直坚持看好海东新区，虽然这些宏图的实现都需要时间，但海东新区的战略定位决定了它的命运：这里一定会成为广东现代化沿海经济带的亮点，成为广东的滨海新区之一。
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