[摘要] 近一段时间，全国房地产市场最搅动人心的消息是什么？无疑是一个又一个城市不断出台的限购限贷政策。据不完全统计，截至目前，约有40余个城市实施了限购政策。不仅北京、上海、广州等一线城市实施限购，一些二三线乃至三四线城市也纳入了限购之列。
近一段时间，房地产市场最搅动人心的消息是什么？无疑是一个又一个城市不断出台的限购限贷政策。据不完全统计，截至目前，约有40余个城市实施了限购政策。不仅北京、上海、广州等一线城市实施限购，一些二三线乃至三四线城市也纳入了限购之列。
对那些尚未出台限购限贷政策城市的购房者来说，限购限贷政策就如同“那只还未落地的靴子”，因为大家也不知道哪一天自己所在的城市就突然限购了。
而近期湛江楼市出现的新动向：如部分楼盘价格上涨过快、成交量走高，加重了不少市民的焦虑情绪，让人担心湛江楼市会不会限购。各种猜测、传言也在网络上蔓延。
从这些被纳入限购名单的城市看，其出台限购令的背景均有以下几个方面：去化周期短导致供需失衡；房价快速升温异动，出现投机和过度投资。湛江满足这些条件吗？且看来自权威部门官方数据的披露。
湛江的房子够卖吗？
众所周知，供求关系影响价格，房价的涨跌与市场供需结构分不开。在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。供需不平衡，房产的供应远不能满足需求的增长，将导致房价快速拉升并触及中低端房产且出现投机。因此，去化周期维持低位，导致供需不平衡是已经出台楼市调控政策的城市的一个共性。
那么，湛江的房子，尤其是市区的住宅够卖吗？
据湛江市住建局提供的数据显示，截至4月底，湛江市区新建商品房库存量约为270余万㎡，其中住宅库存量约为160余万㎡。与此同时，目前市区已做项目备案但未预售的住宅约有60万㎡。两项数据相加，目前，市区住宅供应量约为220万㎡，保证了湛江去化周期维持在12月左右，这意味着湛江目前的住宅房源可供销售一年左右，而12个月则是市场公认的供需相对平衡的合理区间。
据了解，今年下半年湛江将有一批优质纯新盘相继推出，比如位于开发区的盛和园，总占地面积约600亩，总建筑面积逾180万㎡，总户数约8000户。该项目暂定分7期开发，预计今年10月营销中心开放，今年底将开盘发售。
开发区的纯新盘除了盛和园，还有山海华府、皇冠城、清晖嘉园、恒福·美地花园、昌盛豪苑；赤坎区则有帝景银湾、碧桂园豪庭以及年丰豪庭3期；霞山区纯新盘有城市尚居花园
城市尚居花园14000元/平方米2.84分东新路88号（原海新装饰材料市场）0759-8789999、荣基财富广场16558元/平方米[霞山]荣基财富广场17套在售、新澳·城市花园二期、朗悦轩10495元/平方米[霞山]朗悦轩7套在售、东新豪庭等楼盘。
这些纯新盘的相继入市以及已有楼盘加推新品，将为湛江楼市源源不断地补充新的房源。此外，《湛江市人民政府关于加快非住宅商品房去库存的实施意见》即将出台，原来规划用途为非住宅商品房的部分项目将可以改为住宅进行开发，这也意味着，今后将有更多的住宅房源供应市场。
湛江的土地供应充足吗？
土地供应是调节市场供需平衡的核心所在。未来的土地供应是否满足市场需求也是广大市民较为关注的问题。据了解，除了现有住宅存量房源之外，市区的土地供应量，尤其是住宅建设用地供应也较充足。
据湛江市国土资源局官网公布的《湛江市本级2017年国有建设用地供应计划》，2017年度湛江市本级国有建设用地供应总量控制在315.59公顷（不含湛江经济技术开发区）。
在2017年度供应总量中，商服用地26.92公顷，工矿仓储用地72.07公顷，住宅用地133.35公顷。
在住宅用地方面，其中保障性住房60.73公顷，低价位及中小套型普通商品房用地29.56公顷，其他商品住房用地43.06公顷。较之2016年度，保障性住房增加了58.66公顷，低价位及中小套型普通商品房用地增加了2.92公顷，其他商品住房用地增加了13.64公顷。从时间上来看，大部分地块主要集中于今年下半年推出，且不乏热门区域优质地块。
据市国土资源局官网公布的《湛江市区住宅用地“五类”调控目标统计表》显示，住宅用地供应三年滚动计划中，2017年为97.47公顷，2018为109.07公顷，2019为116.73公顷，为今后几年住宅用地市场供应提供较为充足的土地，同时也为今后全市商品住宅持续不断上市奠定基础。
此外，我市也在积极推进三旧改造，从而加快城市扩容提质，这也将为市区增加新的土地供应渠道。
如赤坎区以“三旧”改造为切入点，推进旧城区差异化改造。南桥、调顺、沙湾片区，以优化城市空间为目的，加快旧厂房、旧村居改造，特别是力促旧大天然片区、沙湾国资企业片区、湛江海洋渔业公司等“三旧”连片改造取得重大突破。
在《2017年湛江市政府工作报告》中，2017年将实施23个“三旧”改造项目，启动改造旧大天然、三星和调顺岛片区。在《2017年霞山区政府工作报告》中，也将加快推进“三旧”改造，主动抓好在建项目跟踪服务，推动恒兴东新花苑、银盛豪庭等5个项目开工建设。
湛江房价上涨过快吗？
据湛江市住建局提供的数据显示，今年1-4月，湛江房价基本保持平稳，其中3月份均价还有小幅下降。
今年1—5月（截止5月15日），市区商品住宅网签均价为7363元/㎡，同比增长11.26%。现阶段房价涨幅仍处于合理范围，没有出现剧烈波动。
近期湛江楼市之所以给人以价格猛涨的印象，主要是市中心城区推出的几个高价位楼盘以及开发区、霞山、麻章等的精装修楼盘拉升了全市均价。下半年，随着平价楼盘的相继推出，湛江市区的房价将趋于平稳。
湛江楼市有大批的炒房客吗？
在房价快速升温的背后，总少不了炒房者的身影。出台限购令的城市，也主要是遏制当地房地产市场的投机和过度投资。比如，限购令往往通过设置购买条件来限制外地人员购房，通过限定购买套数来遏制过度投资，与绝大多数家庭的刚需、改善性需求并不冲突。
从市住建局巡查房地产市场和数据统计的结果来看，湛江楼市并没发现有组织的炒房团存在，外来购房者比例只有百分之十几，湛江购房主体仍是刚需和改善型客群。而在一些出台限购令的城市，其外来购房者比例已达三成以上。
其实，从一个事例就可以反映出湛江的外来购房者很少。近几年，我市一直在努力打造中国南方冬休基地，并在东北、西北省份积极推介湛江冬休避寒、滨海度假等优势，以吸引外地冬休客来湛休闲度假置业。正因为外来客源比较少，所以才要加强宣传力度，以吸引大家来湛。
而由于珠三角城市房价上涨、限购等因素引发外溢效应导致的返乡置业潮，也并非外来购房者。一方面，许多返乡置业者的户籍仍在湛江；另一方面，从其购房目的分析，返乡置业者也主要是自住或者给父母居住，投资的比重并不高。
来自县域的购房者往往是市区楼市的重要购房客源。廉江、吴川、徐闻等地的人们为了子女上学或其他因素，往往选择到市区买房。而近两年来，县域房地产市场蓬勃发展，将相当一部分购房需求留在了当地直接消化。据市住建局提供的数据显示，今年1至5月（5月15日），廉江市商品住宅网签面积40.46万㎡，同比增长88.1%；徐闻商品住宅网签面积约10.78万㎡，同比增长127.91%；吴川商品住宅网签面积18.57万㎡，同比增长76.69%。
权威部门的官方数据显示，目前湛江市房地产市场存量房源充足，土地供应充足，土地储备充足，房价涨幅仍处于合理范围，外来购房客源比例较少。与限购令出台所需的几个条件如去化周期短导致供需失衡，房价快速升温异动，出现投机和过度投资等情形都相去甚远。
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