[摘要] 国务院近日出台的一份指导意见，明确提出，“支持各地区在房地产税上的探索创新”。一时间，房地产税再成热点话题。从物业税，到房产税，再到如今的房地产税，来来去去提了十几年。
国务院近日出台的一份指导意见，明确提出，“支持各地区在房地产税上的探索创新”。一时间，房地产税再成热点话题。从物业税，到房产税，再到如今的房地产税，来来去去提了十几年。而且有热爱观察的有心之士发现，过去数年，凡是楼市调控要紧的窗口期，高层对房地产税往往提得更频繁，引发社会大讨论，各方观望，楼市渐稳后，便再偃旗息鼓一阵子。久而久之，房地产税与房价之间倒是形成了一种貌似形影相随的奇妙关系。
房地产税与千家万户的利益高度相关，赞成和反对意见尖锐对立。2003年提出以来，关于房地产税的讨论多年来几乎没有进展。从立法依据到重复征税，从信息缺失到征税困难，从降房价目标难以实现到可能引爆金融风险，有关房地产税的方方面面，一再遭受质疑，难有共识。
现实证明，基于利益对立的争论，不可能得出统一结论。可房价却在争论中越涨越高，楼市泡沫日渐集聚，从地方财政收入到居民个人消费，无不受楼市影响和制约。个中原因，是投资投机在楼市中大行其道，住房在相当程度上已背离其应有的居住属性。在刚需人群抱怨买不起房的同时，资金越来越向楼市集中，以至“炒房”已成为一个普遍现象。
房地产税是让住房回归居住属性的重要制度保障
“房子是用来住的，不是用来炒的”。推进房地产税是大势所趋，让住房回归居住属性应当成为推进房地产税的基本立足点。
明确这一立足点，可以化解各方疑虑，降低房地产税实施阻力。长期以来，房地产税争议不断，与有关房地产税的争论聚焦不准，广大有房群众疑虑难消有很大关系。如过多争论集中在是按套征税还是按面积征税，是按何种价位计税、税率多少等方面，使得广大有房群众惶惶不安，或以为自己狭小住房需要征税，或以为改善住房也要征税。这就需要对拥有基本住房的群众讲清楚，房地产税的实施对象，是投机投资房产，自住房不属于征收对象，不会纳入征缴范围。
明确这一立足点，可以让房地产税创新探索的目标更加明确，避免因目标失当而干扰其主攻方向，比如控制房价。的确，实施房地产税的呼声高涨与高房价有关，但实施房地产税未必就一定能降低房价。房价高低是综合因素作用的结果，土地、财政、民生、投资、税费等都在不同时期、不同程度上影响房价。在高杠杆泛滥的情况下，管住房贷或许更加有效。在买方市场中，花再大力气都未必能稳住房价。这就更需要明确房地产税对住房回归居住属性的作用：通过有针对性地遏制投资投机，促使房价回归正常的供需平衡状态。
明确这一立足点，就需要更有针对性地创造条件，制定征收细则，从而更加精准地遏制投机投资炒房。上海、重庆2011年启动房地产税试点，做出了有益探索。客观上说，两地制定的方案都有遏制投机投资、抑制高档住房消费的目的，但实践效果差别较大。上海房价依然高歌猛进，重庆却成为楼市洼地之一。这表明，房价高低受多种因素影响，任何单一因素都不会起决定性作用。但这并不妨碍我们吸取一些有益经验。国外房地产税征收多年，在实践中探索出大量有借鉴意义的做法。如加拿大、澳大利亚等都有规定，自住房不收税、按揭抵扣税、出售房产按获利差价计价收税，等等。这些规定，一方面尽量保护购房自住者的利益，鼓励居者有其屋；另一方面加大对非自住房产、出租房屋、售房获利的征税力度。尽管温哥华、悉尼等城市被评为全球宜居城市，受海外客户追捧，房价涨幅不小，但总体上看，房地产税还是在抑制投资投机方面起到了重要作用。
随着当地政府加大对海外购房者的征税、限购力度，这两大热点城市房价渐趋平稳。征税是国家强制行为，但只有从维护广大群众利益出发，尽可能精准地设计税制细则，才能使房地产税的实施更加顺利，更加有效。
坚定推进房地产税的探索创新和制定实施，并不是要不顾条件强制推行。中国房地产市场千差万别，一二线城市的房价高企与三四线城市库存积压并存。房地产税如何征收，既需要人大立法，也需要各地根据不同情况去探索，审慎制定方案和细则。特别是，实施房地产税所必需的各项条件还需逐步落实。但不管怎样，房地产税无疑是建立房地产市场长效机制、让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。
去年７月，被市场认为是直言不讳的改革派人士之一、时任财政部部长楼继伟在Ｇ２０税收高级别研讨会上表示，个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们义无反顾地要做。”１１月４日楼继伟再透露，房地产税等改革正在积极推进。
虽然仅仅３天后的１１月７日，楼继伟便卸任财政部部长之职，但他提到的“真正的”三字，却意味深长。改革进入深水区，触动利益比触及灵魂还要难。
楼继伟所指的两难其一，信息征集能力弱——就如今而言，这方面的能力应该还是有所加强的。日前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）负责人介绍，目前除西藏自治区的部分市、县外，都已实现不动产登记“发新停旧”，不动产登记制度顺利落地实施。但在个别地方，农村不动产登记仍存在不规范的问题。
按照国土部２０１５年时公布的路线图——２０１６年基本完成各级不动产登记数据整合建库，２０１７年基本建成覆盖的不动产登记信息平台。此外还将搭建范围内的不动产信息云平台，即运用云计算技术将不动产信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上实现共享。
兜兜转转这么些年，２０１５年８月，房地产税法终于正式进入人大立法规划。去年“两会”上，人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了类的立法项目。不过到７月时，人大财经委副主任郝如玉透露，房地产税仍在起草过程之中，试点虽然征收了５年多，但是操作难度很大。
有专家指出，本届人大任期到２０１７年底，因此，房地产税法快将在２０１７年底前通过，慢的话可能会在２０１７年底提交审议，在下一届人大任期内通过。就目前而言，这一观点恐怕还是乐观了。
难度大，原因莫过于复杂的利益调整
与以往只对城镇经营性物业课税的房产税不同，房地产税的课税对象可能将涉及所有房产。而且房地产税的起草，并非在一张白纸上全新设计，而是在现行税制和收费体系下的再设计。在中国目前的税收体制下，围绕房地产的税收及土地费用很多。企业拿地阶段有契税、印花税，建设阶段的建筑业营业税金及附加、印花税、土地使用税，销售阶段有营业税金及附加、土地增值税、印花税、房产税、契税等。如果是二手房交易，还有营业税、土地增值税、个税、契税、印花税等。如此多的税种重新调整，复杂程度可见一斑。
还有各界广泛关注的７０年土地使用权问题，如果房地产税在中短期内开征，将与土地出让金并行，又该如何在法理上说通这二者的关系？
在实际操作上，各地发展不均衡，不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定？是否该设置免征额？免征额度又该设置为多大？
由于房地产税是典型的地方税，作为直接税种，让税务局直接面对居民个人征收房地产税，不同的房屋持有者又各有不同的情况，难度可想而知。人大财经委副主任郝如玉去年就曾表示，房地产税试点征收了５年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当。
笔者认为，房地产税无疑是调控房价的一项重要制度，但其调控范围有限，房价的过快上涨，成交量的快速上升，多半是投资客的影响。不可忽视的是房地产市场有其自身的周期性，在党中央工作会议的指导下，让住房回归居住属性，房地产市场将回归稳定可持续发展的正常轨道。
根据经济参考报、澎湃新闻综合整理。
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