[摘要] 作为粤派地产企业阵营中早的一批上市公司之一，中国奥园地产集团以“稳”著称，这一特质让其在市场调整过程中屡次躲过了业绩下滑风险。
作为粤派地产企业阵营中早的一批上市公司之一，中国奥园地产集团以“稳”著称，这一特质让其在市场调整过程中屡次躲过了业绩下滑风险。
该集团发布的2016中期业绩报告显示，1~6月公司实现合同销售金额约105.3亿元，同比增长约73%，完成全年合同销售目标约62%。同期确认收入约为人民币64.80亿，同比上升64.6%。
考虑到该集团下半年约可提供192亿的可售货值，以50%的去化计算，预计全年销售金额有机会突破200亿大关。从数据上看，奥园今年呈现加速迹象。
但该集团营运总裁马军在接受《财经日报》采访时表示，公司经营风格不会轻易改变，不求爆发性突破，但需平稳增长。马军评论，当下行业中流行的“地王”热潮虽然具备某些逻辑性和合理性，但企业为追逐规模增长而放大杠杆甚至不计成本的行为，不会成为奥园的选择，因为做生意需“以营利为核心目标，不能只赚个热闹。”
看多地产行业
伴随着中国房地产市场的扩容，绝大多数房企将规模增长确定为重要战略内容，这使得行业在“白银时代”的竞争远比预期更为激烈，大型房企以价换量跑马圈地抢夺市场份额，中型房企因土地成本过高、运营难度上升、盈利空间受限、业绩下滑等原因而陷入集体焦虑。
Wind资讯数据显示，过去五年时间内国内房地产行业收入与利润年度增幅下降显著，毛利率、净利率两项指标自2011年起逐年走低，而资产负债率趋势性攀升导致部分企业暴露高杠杆风险。
一叶落而知秋，在告别轻松赚钱的时代后，房地产企业作为市场重要的参与者不得不面临重新的路径选择，转型、多元化等一度成为出现频率极高的词汇。到2016年上半年，开发商与金融的融合俨然大势所趋。大型企业如恒大、碧桂园等在金融、互联网等行业加速布局，中型企业如泰禾、大名城等也都试图集齐所有金融牌照。同时，依托于物业管理的社区O2O也成为房企卡位的重要领域。
虽然在多元业务的探索上表现不甚突出，但奥园也在这一同行们共同的战略选择上小步试水。马军表示：“在确保主营仍是地产的前提下，做一些其他的尝试是合理而必要的。”
资料显示，过去两年时间内，奥园已在金融、互联网跨境电商、社区商业等非地产领域试水，部分业务已越过盈利增长点。但在短期内，这些新增业务都不会成为该集团发展的重点。唯有以开发为核心的地产业务，才是该集团主要发力方向。数据显示，该集团2016年上半年确认收入中，97.3%来源于地产物业发展收入。
“虽然行业竞争激烈程度趋于白热化，但房地产的未来发展机会依然不小。”在马军看来，只要中国人的消费习惯没有改变，中国房地产行业发展的基础依然存在。“为什么许多人拥有了两套房后还要买第三套房？为什么中国人出国投资仍以买房为主？国人独特的投资理念、加上二孩政策、城市化进程，这些因素决定了房地产的前景仍然值得期待。”
鉴于此，奥园从2015年开始加大在珠三角、长三角、西南重要城市的布局，今年上半年，凭借合作模式而进入深圳、成都两个城市。截至2016年中，该公司拥有总土地储备为1376万平方米，足够未来5年左右的发展。
据马军透露，今年集团用于土地增持的预算是60亿，上半年仅使用了约25亿，下半年仍将在珠三角的深圳、惠州、东莞等城市积极开展土地投资方面的工作。
慎对“地王”
在国内房地产市场浸淫20年，奥园的经营风格一直颇为谨慎，甚至略为保守，这让该公司时常面对投资人关于“规模”方面的质询。即便如此，该集团董事局主席郭梓文仍旧在企业内部强调“有质量地增长”，不能为了追求规模而将企业置入过高的风险之中。因此，在土地投资上，奥园始终对“地王”持谨慎态度。
今年国内部分城市的土地市场，“地王”频频见诸报端，从企业的表现来看，多数开发商对于城市和项目的选择已经高度趋同，这就导致热门城市好地段的土地遭到抢夺。
在马军看来，高溢价地块赌的是城市的未来，以时间换空间，加上参与企业拥有较高的操盘能力，并非没有合理性。但考虑到风险因素，奥园还是宁愿选择更为“曲线”的土地获取方式。事实上，奥园自2006年上市以来，就倾向于在二级市场上寻找项目。今年上半年获得的深圳、成都项目，都来自于土地收购或合作开发。
不过，二级市场上寻找土地存在极大的不确定性，同时也可能面临隐藏的债务风险，这对热衷并购的房企在尽职调查、增长速度等方面都会形成挑战。
对此，马军表示，一方面并购工作要前置，不能等到公司土地储备不充足时才去寻找，并配备高素质和经验丰富的投资谈判团队；另一方面，由于奥园对规模增长的诉求没有那么强烈，公司经营十分平稳，即便在许多同行业绩下滑的年份也能保持盈利增长，这让很多拥有土地的合作者更为放心。“很多企业愿意跟奥园合作的原因是公司杠杆比率低、负债少、风险小，把项目交给我们更有安全感。”
关于“稳”，奥园连续多年的总负债堪为佐证，2013~2016年（中期），尽管行业面临从调整到繁荣的大幅度波动，但其资产负债率一直围绕75%一线平稳波动。
对于奥园上半年的财务状况，德银债券评价称，该公司总债务对息税折摊前利润的比率约9倍，净负债比率为56%（如计入应付非控股股东贷款人民币12.9亿元，净负债率约65%），短期偿债能力为2.5倍，显示风险可控。
“无论哪一种企业战略的选择，都有其合理性。快速扩张型公司凭借杠杆和周转在规模上取胜，稳健型企业确保运营安全和盈利的持续性。对于未来，公司已制定了目标会稍微加速，但更看重稳，避免业绩大幅度波动，而且每年给投资者的预期都要实现。”马军称。
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