[摘要] 近年来，在房价问题上存在着一个大谜思：虽然中国发行了天量的货币，但“幸亏”房地产，特别是高房价吸收了大量的流动资金，才减缓了通胀——即高房价避免了恶性通胀。这真可谓本末倒置。
近年来，在房价问题上存在着一个大谜思：虽然中国发行了天量的货币，但“幸亏”房地产，特别是高房价吸收了大量的流动资金，才减缓了通胀——即高房价避免了恶性通胀。这真可谓本末倒置。
高房价推高通胀
事实上，恰恰首先是高房价推高了通胀：买房是全民杠杆借贷，通过银行乘数效应，贷款总额大大超过原先央行的货币供给量——货币超发甚至泛滥。加上中国房价一直在上涨，使大家产生了房价会不断上涨的心理预期。于是，越来越多的买家不断进入楼市，房价泡沫越吹越大。于是，“狗追尾”现象出现——房价越炒越高，货币越来越泛滥——高房价使得货币泛滥，而货币泛滥再进一步推高房价，陷入恶性循环、愈演愈烈。
究其原因，还要从头谈起。首先，银行通过贷款就能“创造”货币。假设银行给客户“甲”房贷100万，那么该客户的账上就被记入100万，因为这100万还是存在银行的账上；于是，银行就可以把这笔贷款，扣去5%的储备金，作为银行的存款再次贷给客户“乙”，以此类推……直到客户“癸”。初央行发出来的100万，通过银行的贷款系统，产生出1000万“货币”，这就是银行的货币乘数效应。就整个银行系统来说，可以在其资本金和存款基础上“无限制”地贷款。这是高房价使得货币泛滥的初始原因。
其次，由于放松信贷，鼓励贷款买房，使得原本年收入10万元的家庭，多只能供得起60万元的房子，但在低利率房贷的支撑下，“变”得能够支付70万～100万元甚至以上的房子。于是大家蜂拥进入房市。这看似是一笔皆大欢喜的买卖，银行赚利息，老百姓可以“用明天的钱圆今天的梦”。然而，这正是这些年来大大小小泡沫产生的根源。
由于物价由供求关系而定。一旦大家手中都有了“明天的钱”，购买力便和实际收入脱离了，市场的供求关系被扭曲。用尚不存在的钱去购买房子，不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。如果大家都不靠借贷，房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系。
第三，是将房地产混同于制造业。事实上，房地产是金融业，建筑业才是制造业。房地产多年过热，使得实体制造业成本急速上升。目前中国制造业的成本已经接近美国。预计到2018年，将超过美国2%-3%，也就是说，房地产泡沫绑架了制造业。
信贷消费的危害在于使原本毫无购买力的消费者，靠金融机构的信贷似乎有了购买“能力”，带来货币无度增长而抬高物价，令市场失去自动调节的作用。
更严重的问题是，银行贷款就像铁链一般，环环相扣，一旦借款人丧失还贷能力，银行的账上就会出现一个窟窿，一旦房价拐点出现，泡沫突然刺破，届时，就像多米诺骨牌那样倒下，将会引发金融甚至经济危机。
银行收紧对开发商的贷款
有媒体报道，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确，对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入。
如果银行不介入贷款买地，开发商的资金还能撑多久呢？
很多地王手头没有那么多资金，要想买下这些天价地块，往往需要从银行获得后续开发贷款，或者合作方通过融资进行股权并购。这样开发商竞价炒作地价的可能性就小了。
从这里，我们可以看出：个别银行对于房地产项目的风控政策在进行调整，意识到危机四伏了。
但还是有开发商在硬挺着：个别银行改变政策，他们不怕，怕的是监管层对于层出不穷地王现状的态度转变。如果楼市继续暴涨下去，可能监管层也要下狠手了。
证监会限制资金流向楼市
据说证监会在近日召开的内部会议上已经表示表示，开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。
这对开发商的影响非常大！因为一般开发商自身的出资比例仅占土地款10％到15％，后续的建设资金，一般选择向银行申请开发贷款，因为资金成本低。若再融资补充资金受到限制，无疑会增加房企的融资成本。
开发商要生存下去，要保持规模，就要持续补充土地资源，随着土地资产的快速，对资金的依赖度只是继续上升，如果越来越多的金融机构收紧风控，将大大提升房企的成本和风险。
不仅银行和监管层在收紧房企的资金，由于楼市库存高企，开发商的现金流也将受到影响。
限制资金大量的进入楼市，或多或少总会对房地产市场起到一定的作用。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
