[摘要] 过去一年，地产央企整合的案例接踵而至，规模之大、数量之多引起市场侧目。去年大的一场地产央企整合无疑出自中国建筑与中海地产，涉及千亿元资产注入。
过去一年，地产央企整合的案例接踵而至，规模之大、数量之多引起市场侧目。去年大的一场地产央企整合无疑出自中国建筑与中海地产，涉及千亿元资产注入。今年年初，招商地产完成对蛇口工业区的吸收合并。3月，中信股份在对旗下地产业务整合多年未果的情况下，宣布将旗下不同平台的地产业务统一整合打包出售给另一家央企——中海地产，涉及的并购资产同样高达千亿元规模。
6月，央企五矿与中冶正式合并，两者合并后其资产规模超过7000亿元，其中亦涉及地产业务整合。7月，除了尚未正式公布方案的保利与中航“联姻”外，央企鲁能集团计划对旗下地产业务进行整合，并涉及借壳上市。
当然，这种整合的步伐并非一帆风顺，止步不前者如中房地产与中交系的资产重组。另外频频传出员工安置问题的中海地产与中信地产业务的整合也面临一系列后续问题。
不过，正如招商蛇口在其半年业绩预增报告中所提到的，“地产央企集团层面的重组整合步伐正呈现加快的势头，国企改革概念有望重回市场风口，各大集团间的重组整合必将带来地产资源重新划分和整合。”可见，地产央企整合正在提速，整合正成为行业常态。从行业发展规律来看，集中度提高是大势所趋，兼并重组是主旋律。在政府鼓励企业间并购重组的背景下，每一个行业的龙头企业都不会放过做强做大的机会。其中，早一批地产央企已经迎来整合一年的业绩考核。
业务基本面普遍增长
作为此轮地产央企整合的开幕者，经过一年时间对母公司中国建筑千亿元资产的“消化”与“吸收”，今年上半年中海地产系列公司的累计合约物业销售约为952.57亿港元，相应累计楼面面积约为601.12万平方米。
对比去年同期854.52亿元销售额，以及相应的累计楼面面积约为582.16万平方米，今年中海地产业绩分别上涨11.47%和3.25%。
紧随中海地产之后，招商蛇口的整合进程在今年年初画上句号。半年之后，招商蛇口7月15日发布业绩预告显示，预计2016上半年净利润38亿元至39亿元，与去年同期相比增长112%~117%；如果按照招商地产吸收招商蛇口之前口径计算，则净利润同比去年的28.27亿元增长为34%~38%。
财务数据来看，招商蛇口业绩大幅增长的主要原因有二：一是由于公司2016年并表招商地产，去年基期较低；二是由于公司报告期内子公司对深圳蛇口“南海意库梦工场”项目实现整体销售，录入税后约9亿元所致。
而相比之下，五矿地产（原五矿建设，下称五矿地产，00230.HK）成为今年上半年地产央企中增长为亮眼的一家企业。五矿地产7月20日发布2016年上半年销售简报透露，上市公司签约销售额约74.5亿元人民币，同比增长122.3%，签约销售面积约35.7万平方米，同比增长107.2%，已签约销售2763个单位，同比上升72.2%，销售均价约为每平方米20900元人民币，与去年同期相比上升7.3%。
据悉，公司2016年的目标签约销售额为90亿元人民币，上半年签约销售额约占全年签约销售目标的82.8%。
深入融合尚未完成
虽然在上半年地产央企答卷中，各家企业普遍表现喜人，不过需要注意的是这种业绩的增长背后来自央企整合的真正动力有限。
作为上半年表现抢眼的五矿地产，其主要业绩支撑源于五矿建设。后者在今年3月18日的公告中称，公司有意更名为“五矿地产”，以便明确上市平台的业务属性。
实际上更名背后的另一层含义也将其成为中国五矿吸收合并其他央企地产业务的“前沿阵地”。
直接的证据就是紧随其后，五矿地产发布公告称，其与控股股东中国五矿及间接控股股东五矿股份订立协议。根据该协议，中国五矿及五矿股份同意将托管资产的管理事项委托予五矿建设。
据了解，此次五矿地产托管的资产包括中国五矿两家全资附属公司及一家非全资附属公司，以及五矿股份两家全资附属公司旗下持有的21个房地产发展项目及4个代管项目。这些项目位于北京、天津、沈阳、辽宁、山东、青海、江苏、湖南及广东，五矿地产将为这些项目提供日常管理、发展战略制定、成本控制等7项服务内容。
得益于这25个项目的变相注入，五矿地产在今年上半年的业绩出现显著的增长。不过，这种非经常性的增长方式尚未能成为五矿地产内生发展动力，相反公司自身业务拓展能力没有因为整合而显著提高。
在今年5月召开的五矿建设股东会后，该公司副主席何剑波称，公司今年目标斥资60亿元购地。不过，据中国房地产报记者了解，公司今年上半年尚未有任何购地动作。虽然五矿地产表示会在北京、天津、长三角或珠三角地区寻找并购机会。不过按照其对项目内部达14%以上的遴选标准，实际操作知易行难。
而五矿地产的另一条可行路径则是通过外部的整合短期内扩大公司项目储备，不过这条路径目前也不如想象中一般顺利。虽然与中冶的合将给五矿地产带来部分地产项目，不过，从五矿地产与中冶置业各自的官网信息来看，两者目前并无具体交集。中冶置业董事长刘福明曾公开强调，持续推进企业战略转型，提高项目开发、资本与产业整合的竞争力，提升企业品牌影响力等。
与五矿地产境遇类似的还有频频爆出整合动作的中海地产。
在2015年包括2016年上半年，千亿房企除万达外，销售规模迅速提升，中海地产业绩虽然持续增长却开始显现疲态。这离不开以下几点：一是，原来赖以自豪的大盘营销已经不是“杀手锏”，更多地产公司开始倾向小盘操作、快进快出。
二是，中海地产近几年的拓展速度变慢，供货不足，进取心下降，如中海广州仅一项目在售。虽然中国建筑千亿元资产注入将在土地储备方面给予公司提振，但仅仅通过这几次并购来的土地并不能满足中海未来发展的需要，更何况并购来的项目中还存在问题项目。
中国房地产报记者统计2015年房企新增土地储备情况发现，恒大、碧桂园、绿地、万科等房企去年土地储备增加显著，其中恒大与碧桂园一度超过3500万平方米，其他几家也在1500万平方米左右，相比之下中海地产761万平方米的增加量则显得“小家子气”。
三是，中海地产整合过后的管理团队出现波动。这些方面导致的直接结果就是，中海的销售没有像几年前那样高歌猛进，且在2015年及2016年初的销售高潮中，逊色很多。这种管理团队的波动不仅出现在对外整合中信的地产业务中，同样在中国建筑与中海内部资产重组过程中，也面临多位高管离职问题。
五矿地产和中海地产之外，同样处于增长中的招商蛇口也在面临相似问题：业务的增长更多是合并公司的业绩叠加，公司核心业务能力增长有限，且同样在今年上半年，招商蛇口也有数位高管选择离走。
由是观之，第二轮地产央企整合虽然频频开花，不过真正“结果”者甚少。对此中投顾问研究总监郭凡礼认为，央企地产改革目前尚未形成完全可供参考模版，到底该如何走没有具体的答案。但是大方向是确定的，就是央企改革也必须进行到底。
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