[摘要] 2015湛江GDP总值为2380.02亿元，同比增长8.5%，较去年同期增长速度回落1.5个百分点。增速出现下降，从增速来看，排在粤西第二位。GDP总量排在以上图表城市中的第七位，紧追茂名。
Part1 湛江市宏观经济及房地产环境
一、GDP增速放缓
数据来源：湛江市统计局（图1）
数据来源：湛江市统计局（图2）
2015湛江GDP总值为2380.02亿元，同比增长8.5%，较去年同期增长速度回落1.5个百分点。增速出现下降，从增速来看，排在粤西第二位。GDP总量排在以上图表城市中的第七位，紧追茂名。（见图1、图2；注：图2中阳江数据为2015年1-11月）
数据来源：湛江市统计局（图3）
数据来源：湛江市统计局（图4）
2015年湛江市实现社会消费品零售总额1297.95亿元，增长11.7%，增速比去年同期回落1.6个百分点。（见图3）
2015年1-11月湛江对外贸易与去年同期相比，出现负增长，本年度外贸形势更为艰难，更多的对外贸易企业面临更大的挑战。（见图4）
数据来源：湛江市统计局（图5）
2015年湛江完成固定资产投资额1313.69亿元，增长28.7%，增速在全省排第2位。其中房地产开发投资179.02亿元，增长0.9%，与2014年增速相比，出现明显的回落。（见图5）
数据来源：湛江市统计局（图6）
2015年湛江市房地产投资增速与GDP增速的比重为0.1，说明房地产投资的热度较低，从2010年到2015年的比重数据可以看出，2012年湛江房地产投资出现低谷，2013年反弹，2015年为近几年低谷。（指标比值正常区间：1.5-2.0）（见图6）
四、商品房竣工出现负增长
数据来源：湛江市统计局（图7）
数据来源：湛江市统计局（图8）
2015年湛江市商品房施工面积为1885.8万平方米，同比增长15.9%，同样增长的是，商品房竣工面积为226.01万平方米，同比增长19.5%。房地产投资减少对其影响明显，本年度竣工面积的增长对明年的卖方市场将有的不利影响。（见图7、图8）
五、2015年湛江政府房地产补贴政策概览
六、利好市政规划类
规划6条地铁线路 2020年前，实施有轨电车X1号线海港大道-塘围线
注：以上图片来源于湛江城市规划局（图9）
11月30日，湛江市城市规划局发布《湛江市城市轨道交通专线规划公示》，在构筑解决主要客运通道轨道交通线路的基础上，辅以其他中低运量交通方式， 在“东西两岸”构建多层次的轨道系统，规划形成“井”字放射状线网。从规划中可以看到，未来湛江将建设6条地铁线路，9条有轨电车线路。（见图9）
建设阶段：
阶段（起步阶段）：2020年前，实施X1号线海港大道-塘围线，形成海湾东岸南北向轨 道线路；
第二阶段（发展阶段）：2020年-2030年，完善现代有轨电车网络建设，并启动大运量轨道 交通前期工作；
第三阶段（完善阶段）：2030年-2050年，建设形成轨道交通骨架网络。
Part2 湛江市土地市场分析
一、2015年湛江市土地成交情况
2015年1-12月湛江市共拍出152宗地块，土地出让面积约为1747万平方米，土地出让金额约50.36亿元。其中12月出让了开发区东海岛一宗上千万平方米地块，因此12月为出让土地面积及金额高的一个月。
从图表可以看出，2015年湛江市供地主要以开发区为主，拍地较为活跃的区域有开发区、雷州市、廉江市、遂溪县、吴川市、徐闻县，主城区赤坎土地0成交。
据湛江房天下数据监控中心统计，2015年湛江市土地成交以工业用地为主，共成交81宗，面积约为1401.5万平方米，其次为商住用地，共成交44宗，成交面积约130.5万平方米。
二、2015年湛江市各区域商业住宅用地成交情况
数据来源：湛江市国土资源局（图10）
2015年1-12月湛江市商住地成交总数为44宗，从图表可以看出，以徐闻县的出让为频繁，占总出让宗数的37.5%。（见图10）
数据来源：湛江市国土资源局（图11）
2015年1-12月湛江市商住地成交总面积约130.59万平方米，以遂溪县的成交的商住地面积大，其总成交面积占全市总成交面积的40.58%。（见图11）
数据来源：湛江市国土资源局（图12）
2015年1-12月湛江市商住地总成交金额约8.74亿元，其中徐闻县成交金额高，为2.20亿，占总金额25.17%。（见图12）
数据来源：湛江市国土资源局（图13）
2015年1-12月湛江市商住地成交平均地价为809元/平方米，其中雷州市商住地成交地价高，为1079元/平方米。（见图13）
三、2015年湛江市商业住宅用地各月成交情况
数据来源：湛江市国土资源局（图14）
从图表可以看出，2015年1-12月湛江市商住地有2个月为0成交，总体来看，湛江土地市场商住地成交活跃度较低。（见图14）
数据来源：湛江市国土资源局（图15）
从图表可以看出，11月湛江商住地成交面积为当年高峰，共成交商住地56.6万平方米，占总成交面积的45.3%。（见图15）
数据来源：湛江市国土资源局（图16）
从图表可以看出，11月湛江商住地成交金额高，约为3.16亿元，占总成交金额的36.2%。（见图16）
数据来源：湛江市国土资源局（图17）
从图表可以看出，2015年湛江商住地成交地价高出现在1月，为2180元/平方米。（见图17）
四、历年湛江国有建设用地成交情况
数据来源：湛江市国土资源局（图18）
2015年湛江市国有建设用地出让面积为1746.827万平方米，较去年增长223.4%，仍以工业用地成交为主。（见图18）
Part3 湛江市商品房与住宅市场分析
一、湛江市商品房与住宅供应分析
数据来源：湛江市房管局（图19）
数据来源：湛江市房管局（图20）
2015年湛江市区商品房新增供应套数为25016套，同比减少5.7%，面积约246.4万平方米，同比增长24.83%；其中住宅新增套数21260套，同比增加15.69%，面积合计约213.4万平方米，同比增长13.63%。（见图19、图20）
二、湛江市商品房网签成交情况
数据来源：湛江市房管局（图21）
据不完全统计，2015年湛江商品房网签19081套，同比2014年增长68.65%，其中旧系统11355套，成交金额81.69亿元，新系统7726套，成交面积813762.29平方米。2015年第四季度出现连续性的高位网签，拉升全年的总网签量，同时表明房地产市场去化正在加快，对于2016年的房地产市场是更为积极的信号。（见图21）
数据来源：湛江市统计局（图22）
数据来源：湛江市统计局（图23）
据湛江市统计局数据，2015年湛江商品房销售面积为325.32万平方米，同比增长10.6%；商品房销售金额为180.4051亿元，同比增长7.6%。（见图22、图23）
三、2015年湛江市房价走势
数据来源：中指研究院（图24）
根据中指研究院发布的数据显示，2015年1-12月湛江住宅均价为7018元/平方米，同比2014年7608元/平方米降低了7.75%。湛江市住宅均价以7121元/平方米开局，之后便连续5个月下跌，接着连涨4个月后，10月出现价格高峰。整体上看，2015年湛江住宅均价持续下行。（见图24）
四、湛江市商品房存量分析
截至2015年12月10日，2015年湛江商品房库存总量为27437套，面积291.9万平方米，其中住宅18939套，面积193.6万平方米。
数据来源：湛江市房管局（图25）
根据湛江房管局旧系统公布的数据，湛江商品房库存以住宅为主，总量为11535套，面积达118.7万平方米，另外，写字楼及商铺也有将近3400套的库存量。（见图25）
数据来源：湛江市房管局（图26）
数据来源：湛江市房管局（图27）
根据湛江房管局新系统公布的数据，湛江商品房库存以赤坎和开发区为主，两区总量为6540套，占新系统总库存的59.5%；住宅方面，则以赤坎、坡头、霞山区为主，三区库存总量为5968套，占新系统总库存的54.31%。（见图26、图27）
Part4 2016年度新入市项目概况
数据来源：湛江房天下（表1）
Part5 2016年市场预测
去库存仍将是2016年湛江房地产市场主旋律
综观2015年湛江楼市，各大楼盘可谓是在困境中求生，在政策层面的多重扶持下，才得以重新火爆，但巨大的商品房开发量仍将是未来湛江各大开发商面对的严竣问题。
但值得欣慰的是，由于一二线城市房价居高不下，返乡置业人群在一定程度上会年年增加，刚性、改善型、投资型人群需求，“公积金异地贷款”、“全面二孩”、“降息”等政策，这些政策将有助于去库存，提振经济。
因此，从短期来看，当前楼市仍然是调整期，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；2016年值得关注，政府担心，开发商着急，人们会因为二胎放开，就疯狂买房吗？如果大家不买账，靠什么刺激人们进入楼市的欲望？
申明
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