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陕西华阴:华山论楼市 何以去库存?

中指研究院  2016-02-15 14:50

[摘要] 华阴依托于国家AAAAA级风景名胜区—华山,近年来经济发展较快,尤其是2012年郑西高铁通车以来,发展迅猛。房地产业在高铁经济的影响下,快速发展,但是市场有效需求不足,空置率较高,且出现烂尾楼现象,库存压力较高。

华阴依托于国家AAAAA级风景名胜区—华山,近年来经济发展较快,尤其是2012年郑西高铁通车以来,发展迅猛。房地产业在高铁经济的影响下,快速发展,但是市场有效需求不足,空置率较高,且出现烂尾楼现象,库存压力较高。

1、城市发展向高铁站靠拢,产业结构不均衡,人口外流现象严重

城市发展逐渐向高铁站靠拢。华山为陕西省著名景区,且距离西安较近,高速公路、高铁等提高了其交通便捷性。近年来,在高铁站建成后,每天有36趟(含往返)高铁/动车通过,极大方便了华阴与西安、郑州等地的连接。为便利市民出行,市中心也开通免费公交直通高铁站。目前城市发展逐渐向高铁站靠拢,高铁站周边也出现大量楼盘

经济规模较小,二产占比过高,产业结构面临调整。2014年,华阴市GDP完成78.35亿元,增长11.8%,其中产业实现增加值5.63亿元,第二产业实现增加值42.05亿元,第三产业实现增加值30.67亿元。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.6%、69.8%和27.7%,二产占比较高,以华山为主的旅游资源优势尚未完全挖掘,三产占比仅为27.7%,未来仍存在较大的调整空间。

人口规模较小,且外流现象严重。2013年华阴市常住人口27万人,全是共有8.6万户家庭,家庭户平均规模为3.15人/户。在当地,多数年轻人会选择在外地工作定居,极少会在当地常住。在返乡途中,省亲车辆主要为西安,加之与朋友聊天得知,多数年轻人还是愿意选择在西安就业。甚至部分条件较为的年轻人,选择在一线城市、海外工作等。

二、市场需求:多方面分散住房需求,导致当地有效需求不足

目前来看,华阴市需求人群主要为三类:一类为在当地国企、银行、政府及事业单位工作人群;一类为在当地商业经营人群,如沿街商铺等;一类为农民。

首先,类人群收入稳定,购买力较高,但是已经依赖单位集资建房、福利分房,住房需求被满足。从上世纪开始,华阴市普遍存在福利分房现象,大部分住房需求在此基础上被满足。在房改后,单位及政府改为集资建房,普遍较商品房便宜,且住房集中,治安较好,一般极少在当地购房商品房。

其次,第二类人群具备一定收入,一般在当地有置业能力,为市场主流需求之一,但规模有限。此类人群虽然在当地具备一定的购买力,但人群较少,且部分为商铺业主,新购住房欲望较低。

后,当地农民进城置业,但目前农村自建房较多,且面积较大,住宅舒适,成本也远低于购置城市住宅,需求较小。进城置业多为了子女的教育问题,因此,学校周边的新房及二手房销量较好。

值得注意的是,因为具备与西安的距离优势,部分当地人选择在西安置业,分散当地需求。华阴市距离省会西安约120公里,高速路需要1个多便可到达,而高铁仅需要30。目前西安普通住宅均价仅为6500元/平方米,部分地区房价低至5000元左右,购置100平住房仅需要50多万。因此,华阴市条件较好的家庭,多数选择在西安置业,极少会在华阴市当地置业。

三、供应及库存:现有住宅存在开发不规范、空置率高、烂尾现象严重

新房扎堆建,市场供应过剩。从回乡途中可以看到,目前华阴市有多处新建住宅,尤其是高铁站附近,在建及烂尾楼盘较多。而部分已完工项目,也存在大量现房待售。但是,多数新建住宅入住率低,库存现象较为严重。同时,部分开发商五证尚未齐全就已经开始销售,存在隐患。当地人普遍认为,购买期房风险过大,存在房企跑路等潜在问题,主要以购买现房为主,也导致开发商资金回流速度较慢。

现有房屋质量较差为突出问题。通过与亲朋好友聊天得知,现有住宅普遍房屋质量较差,存在漏雨漏水等现象,并且供电、供暖都存在不同程度的问题,小区断电情况时有发生,同时物业服务不到位,导致住房的宜居性较低。
多种途径可加速去库存。一方面,可以通过改善房屋质量,使得住宅产品具备较强的宜居性,在市场具备竞争力;另一方面,开发商可以与当地的政府、国企、银行等签订协议,鼓励公务员、职员以低价位购房,或者企业直接购房,作为员工福利分配,以缓解库存压力。

华阴市虽然受到高铁带动发展较快,但是由于人口基数小,且存在人口外流现象,导致需求不足。并且,农村自建房,企业集资建房等,分散住房需求。同时,由于距离省会西安市较近,两地房价差异并不明显,因此导致部分需求流向省会,进一步导致当地市场需求不足。对于现有库存,建议改变产品质量,同时通过政府、国企福利分房等推动去化。

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