[摘要] 2月2日，央行发出4点通知，其中核心的是，在不“限购”城市，首套普通住房的商业按揭贷款首付比可允许从目前低的25%由各地自行下浮，再降低5个百分点，同时贷款未结清的二套房贷首付比也从40%下降到30%。
2月2日，央行发出4点通知，其中核心的是，在不“限购”城市，首套普通住房的商业按揭贷款首付比可允许从目前低的25%由各地自行下浮，再降低5个百分点，同时贷款未结清的二套房贷首付比也从40%下降到30%。
毫无疑问，这次房贷首付比降低，与去年12月末中央经济工作会议要求的房地产去库存任务有直接的内在关联。但如果仅从房地产去库存角度去解读这次首付比降低，无疑是较为片面的。
首先，房贷首付比下调，尤其对首套房、普通住房的房贷首付比下调，完全是必要的，有利于保护合理住房需求。某种程度上，这可以看作是供给侧改革的一个实际运用，因为此举降低了住房消费门槛，提高了住房供需匹配程度。供给侧改革的一个核心是降低成本，不只是降低生产成本，还包括降低消费成本。
其次，房贷首付比应还有下降空间。在中国的背景下，房贷首付25%乃至20%，对银行风险防范已留有较大余地。再者，中国购房者违约率很低，城市房价骤跌20%以上的概率很小，而即使房价跌出20%，因中国没有个人破产制度，所以纵然房屋价值低于银行债务，购房者也无法弃房，仍需还清贷款。从这个角度来讲，房贷首付比例仍有降低空间。而且还可以更加差别化，比如拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，因这类家庭已经有住房资产，抗风险能力更大，他们的首付比可以进一步调低。
第三，对于风险相同的住房，房贷首付比应一视同仁。具体而言，对非普通住房的房贷首付比也应调低，缩小乃至取消与普通住房的差别。在金融市场里，要充分还原住房的商品和资产品属性，住房资产只有风险区别，刻意执行按照政策界定的普通住房与非普通住房的区分，违反了金融自身规律。政府若真心调节住房供给结构，鼓励中小户型和低价位住房的供给和压缩大户型豪宅的供给，也应在税收环节进行差别化课税，而且前提是普通住房的界定标准要足够合理。
第四，房贷首付比制定和调整的权力应尽量交给银行。要让银行按照市场规律，充分自主经营、自主制定房贷政策并自负风险。在整个住房市场领域内，政府大都不宜干预过多，应尽量让市场价格机制充分起到作用，核心是做好托底低收入家庭的住房保障。在金融市场领域进行过多差别化房贷政策管制，是把引导责任转嫁到银行身上，让银行戴着脚镣跳舞和付出成本，这在成熟市场经济中是不应发生的。
第五，为广大市民提供廉价优质的房贷是银行的重要职责。当前银行对购房者房贷需求的服务能力还不足，应该加快按揭贷款证券化，加速资金流动性，降低按揭贷款资金的融资成本，让银行更有能力来主动降低房贷利率。
再回到房贷首付与房地产去库存的话题上。首先，不是每个城市都有去库存压力，降房贷首付可能引发部分城市房价反弹。其次，目前这个幅度的房贷首付比降低，还远不足以产生大局影响，而且房地产高库存问题的根子不在需求侧，而是供给侧。简言之，当前不是中国人住房需求不足，而是住房供给太多了、住房产能过大。第三，房地产高库存对中国金融体系的风险主要不是来自购房方，而是房地产的开发贷款。要高度关注开发商资金链，但终要让市场价格机制起决定作用，倒逼开发商找到市场出清价格，自己为自己的投资失误买单，银行也要付出代价才能成长成熟。
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