[摘要] 在此次房贷新政中,不同金融机构能够结合自身贷款投放政策、风险防控能力等因素,根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。有业内人士认为,这既充分给予了金融机构房地产业务发展的空间,也对其市场预判能力、风险控制能力、资产配置能力以及利率定价能力提出了更高要求。
在此次房贷新政中,不同金融机构能够结合自身贷款投放政策、风险防控能力等因素,根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。有业内人士认为,这既充分给予了金融机构房地产业务发展的空间,也对其市场预判能力、风险控制能力、资产配置能力以及利率定价能力提出了更高要求。
2月2日,央行和银监会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。当日,建行发布通知称,将积极落实执行央行房贷新政。具体举措包括,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上低首付款比例为25%,各分行可向下浮动5个百分点。
作为在房贷市场拥有较大业务量的大型银行,建行对房贷新政的积极跟进,不仅会在业内起到示范效应,还会给房地产市场带来积极影响。对此,建行回应称,率先落实执行房贷新政,体现了建行贯彻国家政策的坚决性和执行力,也是建行“惠民生”的重要内容。
从记者掌握的情况来看,建行并非家对房贷新政作出回应的银行机构。就在房贷新政出台当天,浙商银行已经率先表态,将调整房贷低首付款比例管理要求。
一些专家评价,部分银行对于房贷新政回应积极,将有助于该政策的快速落地。
从建行出台的具体房贷政策来看,除对首套房首付比例降低外,还规定对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,低首付款比例调整为不低于30%。浙商银行也出台了类似的规定。
“除北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市外,国内其他城市已经取消‘限购’政策,这也意味着,房贷新政的适用范围很广泛。”中行国际金融研究所宏观研究员李佩珈说,“这也决定了开展房贷业务的银行,特别是性的大型银行、股份制银行需要‘因地施策’执行差异化信贷政策。”
浙商银行经济分析师杨跃也持相同观点。他同时表示,从新政“个人住房贷款原则上低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点”的具体内容来看,本次政策在金融机构这一执行层面进行了“分类指导”,同样体现了政策的灵活性和差异化管理策略。
建行的回应中还提到,各分行可结合当地政策和市场特点等,合理确定低首付款比例要求和利率水平。
杨跃分析认为,不同金融机构能够结合自身贷款投放政策、风险防控能力等因素,根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。这既充分给予了金融机构房地产业务发展的空间,也对其市场预判能力、风险控制能力、资产配置能力以及利率定价能力提出了更高要求。预计不同商业银行将会根据自身战略定位、业务重点和服务能力制定差异化的区域和客户政策,更好地发挥市场的自主调整功能。
在本次政策调整前,首套房低首付比例为25%,二套房为40%。对比不难发现,调整幅度较大。
李佩珈认为,刚需与改善性需求将从中受益,特别是对资金实力有限的刚需群体而言,首付比例的降低将使其具备购房能力。这部分群体的数量规模目前看仍然较大。
建行同样也表示,通过杠杆调节降低居民家庭首次购房和改善性购房门槛,在进一步释放刚需群体进入市尝为百姓提供更优质的住房金融服务的同时,也将为促进房地产市场平稳健康发展发挥积极作用。
随着首付比例的降低,房屋抵押贷款需求或将在一定程度上出现增加。然而考虑到此前部分银行为避免风险的爆发,在一些库存较多的城市实施房地产贷款规模总量控制,那么新政实施后,能否突破这一控制,满足购房者的贷款需求?
李佩珈认为,房地产抵押贷款的整体规模依然较低,仍有提高空间。同时,个人房贷不良率低于各项银行业务的平均水平,银行的顾虑也较校
以无锡为例,从其1月22日公布的数据来看,无锡市个人按揭贷款2015年11月末不良率低于全市各项贷款不良率1.04个百分点。情况也基本与此类似。
市场普遍认为,房贷新政是国家去库存措施的组成部分。然而有舆论担心,在一线城市房价大幅上涨的背景下,房贷新政的出台可能会导致投机、投资性需求出现。
对此,李佩珈表示,房地产市场预期仍未改变。部分一线城市房价的上涨与需求大于供给直接相关。而其他城市,特别是三四线城市不存在这一情况。
房贷新政的出台是否意味着此轮房地产调控措施的出台告一段落?实际上,近期地方两会已推出多项涉及扩大公积金覆盖范围、鼓励农民工购房和财政补贴等方向的政策。业内人士判断,未来可能出台的政策还包括放松落户、交易税收减免等。
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