[摘要] 在2015年多轮货币财税政策调整后，2016年央行再出新政，不实施“限购”措施的城市商贷首付比例低可降至20%。降首付后，哪些城市买房更容易了呢？房价又会怎么走？
2月2日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：
为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：
一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的低首付款比例。
三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。
在2015年多轮货币财税政策调整后，2016年央行再出新政，不实施“限购”措施的城市商贷首付比例低可降至20%。至此，商贷门槛已降低至2008年时的水平。同时，根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自2014年930政策以来，对信贷政策的第五次调整，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。
【2008年至今首套、二套房低首付比例变动情况】
同时央行也提出，要根据“分类指导，因地施策”的原则，结合不同城市实际情况，由各机构自主合理决定具体商贷首付款比例和利率水平。对于部分高库存城市而言，除了首付比例降低外，利率或也能有更低折扣，进行进一步减轻购房还款压力。目前多家银行提供首套房9折以下利率折扣，未来部分城市折扣力度仍将更大。
降首付后，在这些城市买房更容易了
鉴于中国各类城市房地产市场及价格的分化，不同城市购房支出成本差异较大，因而此次政策出台后对各类城市购房需求的影响也将明显不同。根据中指研究院对重点二线及三线城市2015年商品住宅成交套总价分析来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60-70万之间，此次首付比例调整后，这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。换句话说，在这些城市买房更容易了。但也应该看到，以上城市大多属于目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。
另外，从首付款的降幅来看，热点二线城市的改善型需求将持续受益。按套总价均值来计算，厦门、杭州、南京、苏州及天津等城市2015年住宅成交套总价均值都在130万以上，按此金额来算，其首付金额下降多，厦门首套房首付下降12万，二套房下降超过20万，杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万，二套房下调15-20万；在此轮信贷政策调整后，将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。
【部分城市首套房首付变动情况（按2015年住宅成交套总价均值计算）】
那么，降首付后，房价怎么走？
【百城及各类城市不同阶段价格累计涨跌幅】
从中指研究院新发布的百城价格指数来看，2016年1月各级城市住宅价格均实现环比上涨。其中一线城市上涨1.95%，涨幅较上月扩大0.13个百分点，4个一线城市全部上涨，深圳上涨5.24%，涨幅大；二线城市上涨0.04%，涨幅较上月收窄0.30个百分点，其中南京、苏州等热点二线城市房价呈上涨态势，三亚、福州等城市去化压力较大，房企以价换量，优惠力度较大，房价仍表现为下跌；三线城市上涨0.45%，涨幅较上月扩大0.33个百分点，其中，惠州因即将融入穗深莞“1城市圈”，为楼市带来重大利好，1月房价涨幅明显，环比上涨5.45%，涨幅居百城首位。受此次信贷政策调整影响，之前二三线去化压力较大、房价表现下跌的城市，由于同步受信贷调整、新市民入市利好等影响，需求将稳步释放，房价也将趋于稳定；而对于南京、苏州及厦门等热点二线城市而言，新政刺激下刚需及改善性需求持续释放，未来价格或将进一步上涨。反观一线城市，尽管不在此次房贷首付比例调整的范围内，但考虑到其住房交易高总价的特点，加之商业银行对贷款总额风控的要求，因此与此类政策调整本身的关联度就小。一线城市当前大的问题则是供不应求下高价地王的持续出现，将对后市房价上升构成更大的压力。
去库存大门再启，库存问题到底有多严重？还有哪些大招可期？
在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业对稳增长的作用再度强化。中央经济工作会议、住房城乡建设工作会议都把去库存作为2016年房地产重要工作，特别是把化解三四线城市高库存放在重要位置，并以此来促进房地产业持续健康发展，此次首付比例政策调整正是在此大背景下的顺应之举。那么，库存问题到底有多严重？根据我们的测算，从层面看，房地产库存总量由三个部分构成，即商品房已竣工待售面积、商品房在建未售面积及未开工土地面积，这三部分在2015年末的数据分别是7.19亿平方米、46亿平方米及8.5亿平方米，合计约61.7亿平方米。按照过去三年的平均销售速度来看，需要5年的时间才能完全去化。可见，库存总量问题已较为严重。
【各线代表城市商品住宅平均消化时间（月） 】
【2010年-2015年代表城市住宅用地成交面积与近三年商品住宅销售面积比值】
但在不同等级城市方面，库存水平仍有较大的差异性。一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期多在12个月以内，处于合理区间；而多数三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月左右或以上。如果考虑到未开工土地面积，三四线城市的压力甚至更大，多数接近5年的消化周期。
未来，不同城市分类调控的总体思路仍将贯彻，以便进一步适应现阶段我国房地产市场分化发展的特点。
此次房贷首付比例政策的调整，拉开了中央2016去库存政策托底的序幕。可以预期的是，去库存、稳消费、促投资将继续成为贯穿全年楼市政策的主基调。在具体政策方面，之前各界呼吁较高的进一步鼓励新市民特别是农民工购房的支持政策、加大安置房货币化分配的力度、以及扩大公积金保障范围、推进异地通贷，提高公积金使用效率等政策仍存逐步释放的空间。同时，在房地产供应侧，进一步合理调整土地供应控规模与结构，加大地方主流需求产品的供应指导等，也将成为各地政府持续消减库存的重要选择。但也应该看到，库存问题的形成有着复杂的历史原因，去库存策略需要从更综合、更协同的视角去设计组合解决方案，从长远构建房地产市场健康发展的良性环境，切忌只顾及当下利益的短期政策摇摆。后，去库存是攻坚战，更是持久战，一切才刚刚开始，其路尚远，企业需备足粮草……
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