[摘要] 我们认为政府刺激政策是抵御宏观经济走软对2016年房地产需求潜在打击的关键因素。与支持农民工购房的政策相比，支持住宅升级和/或投资需求的政策应能带来更为立竿见影的提振。我们预计2016 年全国房地产交易量同比增长5%，增速与2015 年基本相当。
宏观经济走软但更多刺激政策可期
我们认为政府刺激政策是抵御宏观经济走软对2016年房地产需求潜在打击的关键因素。与支持农民工购房的政策相比，支持住宅升级和/或投资需求的政策应能带来更为立竿见影的提振。我们预计2016 年房地产交易量同比增长5%，增速与2015 年基本相当。
建筑活动减少但杠杆率降低
不过，为了加快去库存以及稳定过度供应城市的房价，我们认为房地产在建工程需要进一步收缩。我们对库存的分析显示，2016 年在建项目或许需要在2015 年持平的基础上同比下降至少5%，才能防范全行业的杠杆率从2015 年的77%进一步攀升、净利润率从当前的8.5%进一步下降。因此，我们认为2016 年底在建项目与年度房地产销量之比需要从2015 年底的5.4 倍降至4.8 倍，从而支撑房地产均价持平于当前水平。
借相对行业比较健康的财务状况，我们研究范围内的开发商在2015 年继续它们对新项目的投资。在此基础上，我们预计我们研究范围内开发商将在2016 年实现合同销售平均同比增长3%。再加之核心业务利润率1个百分点的平均升幅，我们预计研究范围内开发商的核心每股盈利平均增速将从2015 年的5%升至2016-17 年的20%，我们认为这将支撑行业估值，并推动市净率-净资产回升至上一周期（2012-2013 年上半年）趋势水平。
买入保利地产（加入强力买入名单），上调仁恒置地评级至买入
在计入新收购项目、2015 年四季度合同销售以及自2015 年年底以来4%的人民币兑美元汇率贬值之后，我们调整了研究范围内开发商的2015-17 年核心每股盈利预测；在将估值基础从2015 年底延展至2016 年底之后，我们还更新了基于净资产价值的12 个月目标价格预测。我们维持对于保利地产的买入评级，并加入强力买入名单，因其销售增长有望加速。我们将仁恒置地评级从中性上调至买入，因为我们认为该公司是上海/南京房地产市场强劲表现的主要受益企业。我们将合景泰富和瑞安房地产评级从买入下调至中性，因为它们的估值在股价表现领先后吸引力降低。
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