[摘要] 与2008-2009年间“极度宽松”的政策环境相比，首付比例和利率水平仍有下调空间，这可能成为新一代领导人“去库存”的“大招”，如出台将是2016年房产市场走势 的利好。
与2008-2009年间“极度宽松”的政策环境相比，首付比例和利率水平仍有下调空间，这可能成为新一代领导人“去库存”的“大招”，如出台将是2016年房产市场走势 的利好。
1.2015年政策概述：房地产政策宽松导向继续，减税、降息、降首付多管齐下
2014年起，在分类指导、鼓励自住需求的大方向下，绝大多数城市解除执行数年的限购政策，二套房认房又认贷的政策在2014年9月“作古”。
2015年起，房地产政策仍延续了2014年的宽松导向，且力度不断升级，主要关键政策如下：
2) 降息：3月以来，先后5次下降存贷款基准利率，处于历史 水平；
3) 降首付：3月、8月、9月，先后三次调整首付比例，首套房的商贷首付比例降至25%，公积金贷款首套比例20%，多套房的首付比例也有明显放松；
4) 税费减免：3月，二手房交易的营业税减免由之前的5年改为2年；
5) 企业融资环境大幅改善：公司债、ABS等金融政策放开，大型房地产公司融资成本大幅降低，购房尾款、物业费ABS、众筹、P2P等新型融资方式进一步涌现；
6) 去库存、调供给：各地积极出台减免税收、鼓励公积金购房等政策，回购、租赁商品房用于住房保障，调整住房结构，放松房地产开发资金比例限制等；
7) 中长期制度变革：城镇化、京津冀一体化、户籍土地财税制度改革、不动产登记等政策继续推进。
2.与2009年相比，首付比例仍有下降空间，这可能是去库存有力的“大招”
自2014年四季度以来，除了因经济低迷持续降息降准外，首付款比例持续下调。与2008年一次性将首付比例不做区分地调为20%不同，这一次调整是渐进性的，先后有四次下调：
2014年9月底，中央明确，购买第二套住房时如已还清即可算首套，原本不放的“第三套住房按揭”由商业银行自主决定（可视为已放开）；2015年3月，首套房公积金贷款首付比例降为20%（之前30%），二套房未还清的降为40%（之前60%）；8月，二套房已还清的申请公积金贷款首付比例降为20%；9月，首套房商贷比例降为25%（之前30%）。
回顾历史发现，降息、降首付等货币信贷方面的政策调整，对市场短期变化影响显著，比如2014年的市场低迷，与二套房贷政策严格执行“认房又认贷”密切相关。而在2014年9月停止执行“二套房认房不认贷、三套房不贷”政策后，京沪二手房交易量价率先反弹。首付比例在2015年继续下调，推动改善性需求释放，中高端住房表现突出是正是这一政策影响力的具体体现。
与2009年普遍20%的首付要求相比，目前的政策仍有下调空间：比如首套房商贷首付比例25%（2009年为20%），但首次置业需求量总量已不如前些年，而在京沪等地，买得起的仍买得起，买不起的首付降到20%可能还是买不起；第二套住房若未还清贷款，仍要执行40%的首付比例，这可能成为政策的重要着力点（从商业银行偏好来讲，收入水平更高的改善性需求，二套房贷的风险反倒更低），这可能成为推动2016年市场向好的关键因素。
此外，从鼓励需求去库存的角度来看，减免二手房交易个人所得税、住房按揭利息抵扣个税等政策也有望提上日程。只是在地方政府财政压力上升的当下，减税相关政策的出台恐怕难度较大。
3. 多次降息后2016年空间不大，但降准有望推动信贷投放，营造宽松环境
去年12月中旬，习大大和李克强总量先后表态房地产业，去库存将成为2016年乃至更长时间房地产行业的主题。在经济形势仍不明朗的当下，预计2016年房地产行业仍将维持较为宽松的环境，特别是与房地产业走势密切相关的货币信贷政策。
目前，央行基准利率已处于历史低点，与CPI相比更是处于“负利率时代”，这有利于推动住房需求的释放。展望2016年，根据中金公司等机构的预测，预计仅有1-2次降息，但目前存准率仍处于历史较高水平，为推动商业银行加大信贷投放力度，多次降低存准率的可能性较大。
2015年房地产市场的回暖是结构性的，在京沪深等少数城市量价上涨的背后，绝大多数城市库存量大，价格仍有下跌。展望2016，房地产行业政策仍将维持宽松态势，首付比例、利率仍有下调空间，减税等更多鼓励性政策也有望出台，但来看，能否去掉“近7亿㎡已竣工未售和近70亿㎡在建库存”仍有很大疑问，不同城市、不同区域的量价分化格局仍将继续。
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