[摘要] 2015年是房地产行业转折的一年。今年以来，房地产行业的销售与投资均放慢了脚步。同时，居高不下的房地产存量更是成为政府频频关注的焦点。
2015年是房地产行业转折的一年。今年以来，房地产行业的销售与投资均放慢了脚步。同时，居高不下的房地产存量更是成为政府频频关注的焦点。
随着房地产行业进入白银时代，房企平均净利润率逐年下滑，在这一情势下，越来越多的房企为求发展，开始尝试跨界转型。业内认为，旅游、老年服务社区等新型地产会赢得更多的增长空间。
房企平均净利润率逐年下滑
根据Wind资讯统计，147家房地产上市公司中已有27家发布2015年业绩预告。其中，中关村、世荣兆业、荣丰控股等公司预计业绩增幅明显，嘉凯城、天润控股、宁波富达、粤宏远A等公司预计业绩下滑幅度较大。业内人士指出，未来房地产市场去库存将是大势所趋。中央经济工作会议提出发展租赁市场、推进兼并重组等举措。随着细化政策陆续出台和实施，相关上市公司业务有望得到提振。
据统计，申万一级行业下房地产类142家房企第三季度销售毛利率为28.4%，净利润率仅为9.66%，较2014年同期的32.92%与11.31%分别下滑4.52个百分点和1.65个百分点。142家房企中，67家净利润下滑，占比高达47%。而净利下滑的企业中，下滑幅度超过100%的多达28家。
房企业绩分化严重
根据Wind资讯统计，截至12月28日，按照中信证券行业分类，147家房地产上市公司中27家发布2015年业绩预告，其中预增3家、略增5家、扭亏3家，预减5家、略减3家、续亏两家、首亏5家，中房股份为不确定。
中关村业绩预计增幅大，预计2015年实现盈利约1.5亿元至1.8亿元，同比增长991%-1209%。这和转让北京中科霄云资产管理有限公司关系密切。今年上半年，中关村将中科霄云95%股权转让给北京锦秋知春房地产开发有限公司，转让价款为3.7亿元，该转让事宜增加中关村投资约2.07亿元。此后，中关村又转让了中科霄云剩余5%股权。中关村称，扣除转让中科霄云股权产生投资影响，公司及控股子公司今年盈利情况与2014年相比无较大变动。
另外，世荣兆业、荣丰控股等公司预计2015年净利润同比增幅也在1倍以上。世荣兆业预计，2015年实现盈利5500万元至6500万元，同比增长274.13%至342.16%。对于业绩变动的原因，世荣兆业表示，2015年度可结转的商品房销售收入较上年度增加，导致盈利增长。荣丰控股预计，2015年实现盈利500万元至2000万元，同比增长110.85%至143.40%。2014年公司净利润为亏损4608.53万元。公司表示，预计四季度北京荣丰房地产开发有限公司将销售荣丰嘉园项目一处商业用房，公司整体经营业绩与去年同期相比将大幅增长。
与中关村、世荣兆业、荣丰控股等公司业绩大增相比，嘉凯城则出现大幅下滑。嘉凯城预计2015年净利润亏损23亿元，同比下降6138.19%，在已公布业绩预告的公司中业绩下滑幅度大。对于业绩大幅下滑的原因，嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。其次，达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用均增加。另外，公司战略性城镇化建设投入进一步上升，但尚未进入产出阶段。
出路：调整产业地产迎发展契机 资本加速布局
近年来，各个产业的迅猛发展为产业地产带来巨大发展空间。
国家统计局数据显示，2014年我国企业数量(不包括个体企业和公共组织机构)达到2258万家，尤其是第三产业企业数量逐年增多。企业集群式发展需求推动了各类产业园、孵化园、科技园等侧重为细分产业提供综合服务的产业地产快速崛起，在住宅地产降温、商业地产过热后，产业地产成为房地产业探索转型发展的新动向。
例如龙头万科，虽然公司近期陷入了股权争夺战之中，但这并没有妨碍公司在产业地产上的拓展。其在今年明确提出，物流地产是万科初物业外个确认的主干业务。实际上，排名前20名的房地产企业，也有一半已经涉足产业地产。
对此，盈时集团董事长兼首席执行官张永铁表示，“万科选择物流地产，主要因为是物流地产是可以复制的，包括标准厂房、大车、配重配载等等。此外还有可复制性的就是科技型的产业园区，其他的产业类型基本不能复制，所以对于房企来说，做产业地产只能选择上述2种类型，包括养老地产在内其他产业地产类型，则适合拥有更低的资金成本的企业去做，例如险资”。
“虽然很多房企龙头企业拥有较好的融资能力，在房地产设计开发等方面积累了大量经验，但由于住宅开发的惯性思维，其产业地产商业模式并不清晰。而拥有较为成熟的商业模式的一些企业，虽然在2014年开始推动转型，但在发展中却面临路径依赖，环境变化等问题。”中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云(微博)表示，“盈时作为产业地产行业的创新者，未来将为智慧城市的发展引出一条新路”。
房企转变去库存困局 从转变渠道开始
对于房企面对高库存和利润下降的双重压力，中指研究院常务副院长黄瑜女士分析表示，对于房企来说，在当前高库存和去化难问题之下，房企营销战术的调整旨在积极撬动客户入市，全方位调动客户需求。因此，强调主动蓄客、揽客、拓客的渠道营销成为房企发力去库存的关键环节。
房地产进入消费主权时代，市场营销环境和传播模式发生巨变，渠道营销方兴未艾， “渠道为王”成为房企营销主旋律。
在互联网的持续渗透下，房企的渠道营销还有更大拓展空间，房企应结合自身客户特点，首先“走出去”，主动进行远程拓客；其次加强跨平台合作，挖掘和利用线上大数据实现精准营销。通过渠道选择、渠道创新、整合资源等方式挖掘潜在客户，保障项目去化。
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