[摘要] 日前召开的中国经济工作会议对2016年房地产市场正式定调去库存。对此，业内人士指出，2016年房地产政策指出将围绕供需两端进行，在原有降价、补贴、除限等基础上，增加新进市民的需求，更为有效地去库存。
日前召开的中国经济工作会议对2016年房地产市场正式定调去库存。对此，业内人士指出，2016年房地产政策指出将围绕供需两端进行，在原有降价、补贴、除限等基础上，增加新进市民的需求，更为有效地去库存。
需注意的是，目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。
原中国房地产协会副会长朱中一表示，今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。
朱中一同时提醒，由于在未来一段时间内，去库存的趋势不会改变，也就意味着政策仍将保持持续宽松。而我国一线城市、与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺，因此，应警惕整体宽松下市场走热引发该类城市房价大幅上扬。
政策 推迟房产税 首付继续降
“未来内地房地产市场会出现三个特征：是软着陆，第二是政策暖，第三是大都市圈。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟表示。
钟伟表示，未来出台的政策一定会促使房地产市场去库存，实现楼市软着陆，减少给经济带来系统性的风险;而中国的大都市圈正在逐步形成，房地产行业好的发展机会是在大都市圈起引领作用的的城市，比如北京、上海、深圳等。
“加快去库存等刺激楼市政策预计将在2016年密集亮相。”业内人士表示，除了推迟房产税出台外，还有商业贷款首付继续降低、调整普通住宅界定标准、直接购房减免税费+补贴以及继续宽松信贷政策、继续降低房贷利率等手段。
中指研究院常务副院长黄瑜女士表示，短期内中央仍将从供需两端发力，继续放松。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善性需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体特别是新就业或低收入群体购房，首套及二套房首付仍有下调可能；继续积极的财政政策，房贷利息抵税将是大概率事件，二手房转让税费也有调整空间。供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度；鼓励开发企业转变经营模式，租售并举，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式；支持创新产业、旅游业及生活性服务业相关地产发展；着力加强供给侧结构性改革，提高供给体系质量和效率，加大对供应端调节力度，控制土地供给规模和节奏，对房地产有效地进行事前监管；加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。而地方在对一二线部分房价上涨较快城市仍坚持分类指导的同时，三四线库存较高城市也将千方百计化解房地产库存。
但世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，由于美国在12月加息，中美之间利率进一步接近将大幅减少中国市场利率下行的空间，意味着货币进一步宽松的幅度可能有限，“分类指导、因地施策”应是下一步房地产市场政策重点方向，未来的调控措施可能更多体现在长效、综合的行政手段以及其他经济改革措施。
钟伟也认为，为了不打击房地产市场，未来5年内房产税推出的可能性很小，而2016年有可能出台的房地产政策“不会少”，比如此前传出的购房按揭贷款利率部分可以抵购个税，对中高收入阶层来说，买房的贷款抵个税有很大吸引力;再比如加大住房公积金对购房者购买普通住宅发放按揭贷款力度。但他表示，在户籍政策松动上，北京这类出现明显矛盾的城市落户政策暂时不会有放宽。
市场 刚需遭挤压 新房郊区化
“2015年商品房和商品住宅的成交量有望接近或超过2013年的高水平。”原建设部办公厅主任，中国房地产业协会原副会长朱中一表示，从今年4月以来，房地产市场呈现了回暖的势头，12月在政策利好和企业要完成年度目标任务等共同作用下，销售量还会高于11月，而北京等一线城市销售回暖势头明显，当前的主要问题是部分二线城市、部分三、四线城市去库存压力大。
以北京楼市为例，2015年首次出现新盘、二手房成交量的同比上涨。北京市住建委数据显示，截至12月17日，2015年北京新建商品住宅(不含保障房和自住房)实现成交71277套，比2014年同期增长16.64%。今年1-11月北京市二手房住宅成交总量逾17.4万套，预计2015全年成交量或将达到20万套，与2014年相比几近。
而北京的成交金额更是急剧跳涨。亚豪机构数据显示，今年1-11月北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元，达到了自2010年以来的5年同期新高;全年成交均价则预计逼近3万元/平方米，同比2014年上涨近10%。
这意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越卖越少。刚需几乎被挤压出商品住宅市场，而新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊，1000万/套的总价成为改善置业的门槛。
业内人士表示，北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，以500万-1000万元改善房源为例，2013年位于五环内的占比为56.4%，而在2015年占比只有30%，而五环外占比已经高达70%，未来自住房供应挤占普通住宅市场的现象还将持续，而新盘高端化将成为趋势。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，一方面，持续宽松的流动性可能并未进入实体经济;另一方面，宽松流动性持续推动了投资标的物——北京等一线城市的房价出现了过快上扬，因此在重点城市对住宅市场加以引导、适度控制需求已十分必要。
土地 一线继续热 定价高端化
由于担忧三四线城市的新盘供应过剩风险，2015年出现了房企集中在一二线城市抢地，特别是一线城市竞争激烈、地王频出的现象。
数据显示，截至12月20日，一线城市推出土地600宗，合计土地规划建筑面积为6211.7万平米，从土地供应量看，是近6年来的低点，推出的土地均价(非楼面价)则明显上涨，达到了1.49万，同比上涨了28%。
业内人士表示，数据显示，2015年来20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿，而从在一线城市的占比看，历史上首次突破了40%比例，占比高达44%。整体看重点房企越来越关注一线城市。
“2016年房企还将继续回归一线城市土地市场。”该业内人士表示，房企拼抢地王的风气开始从国企蔓延到民企，预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。
据悉，目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象，虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多高价地集中出现，使开发商的预期较高，未来报价很难不受到影响。
以北京市场为例，截至12月22日，2015年北京共成交了103宗土地，合计土地成交总金额为1933.76亿，创下北京土地收金的历史新纪录，其中25宗可以称为“地王”，全年预计成交金额将突破2000亿元大关，可谓“疯狂”。
随着北京地价的攀升，2016年及2017年预计上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。
对此，朱中一表示，对库存量大的城市要多渠道化解库存，而对库存不足、需求旺盛的城市，要在认真摸清需求和供给条件的基础上，按照“调整存量、做优增量、增加有效供给”的原则，注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任。
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