[摘要] 这一篇，我们将讲到，若长期来看，哪些房地产企业能够存活下来的问题，这是举牌后的保险公司，在不考虑股价波动下的选择。
这一篇，我们将讲到，若长期来看，哪些房地产企业能够存活下来的问题，这是举牌后的保险公司，在不考虑股价波动下的选择。
历史的两大霸主，分别使用了高杠杆和高周转
中国的房地产市场更替，诞生过2个霸主，个是顺驰，第二个是万科，都是时代的典型房企。分析这两个时间段的2个霸主行为，可以分别总结为高杠杆、高周转。高杠杆的企业已经在一次次的周期波动中被逐步的淘汰，高周转的企业得以发展壮大，模仿万科高周转的企业非常多，就不一一列举，然而，当前增速都开始失速，也就意味着，高周转在未来也开始行不通，需要进入第三个时代。这里的原因就在于，高额的地价没办法高周转。
新模式暂未出现，寻找未来能够成为潜在的霸主的企业才是王道
模式创新需要进行大量的摸索，新模式在当前确实还没有出现，然而，行业的整合是必然发生的事件，当前行业平均20%的毛利率+7%左右的借款成本，留给开发商的时间确实不多了。在这个来临之前，哪些企业能够在整合大潮中脱颖而出？我们判断有三类企业：
1、管理极为，能够以更低的成本运营企业和修建房屋的开发商。管理能力的公司，并不仅仅是管理费用占比低的公司，而更是人均产值高的公司。（做一个测算，拿国内的A股房地产开发商来测算）。同时，人均激励足够到位，终体现为，人均产值和人均工资的比值高。同时，在企业架构设置上，做到不同层级的公司权利明确、同一层级内部的员工等级扁平化。
2、具备品牌溢价，同样的土地开发出来的房子售价比其他开发商更高。具备品牌溢价的企业，在国内目前极少，因为现实环境使其缺乏工匠精神，这并非房地产的问题，而是所有产业面临的通病。对于房地产行业来说，其难度更是较大，因为其项目制的特性，决定了推广程度和其他低价值、量产的产品，有着极大的劣势。国内能够做到这样的开发商屈指可数。
3、能够获得稀缺土地资源，这是一个非竞争的领域。稀缺资源的价值总会超过大家的预期，而能够获取这类资源的企业，大多为区域性质的国企。
行业存活至少还将维持10年，选择未来的王者就是选择长期的高
按照成熟市场的龙头房企，ROE大多在15%，仍然是非常高的表现，同时，必然出现寡头现象，这需要依靠毛利率、资金链两方面的压力迫使一般开发商退出，而在退出之后，行业仍然能够有一片天。
我们测算，目前存量住房面积为160亿平方米，若按照当前的7.5亿常住城镇人口、35平方米的合理人均住房面积，那么缺口在106亿平方米，还需要10年时间来消化这部分需求。所以，选择未来的王者，也就是选择了长期的高。
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