[摘要] 房地产市场政策再次释放调整信号。这背后是房地产数据已经接近“警戒线”。在某地产监测的21个城市中,11个城市10月库存量较上半年末有所增加,从消化周期来看,三成城市超过一年,另有三成城市消化周期为半年。楼市正处于去库存阶段,高层近日也两次提到房地产去库存。除此之外,棚户区改造、房地产信贷、税收等的调
发力棚改
对于上述局面,有关部门早有应对。据记者了解,在11月10日的中央财经领导小组会议之前,住建部曾就楼市问题向高层做过专题汇报。虽然汇报内容不得而知,但从住建部近期的动作,不难看出端倪。
一位接近住建部的人士向记者表示,今年以来,住建部曾多次开展针对棚户区改造工作的专题调研。调研组级别颇高,很多调研为副部长牵头,住建部部长陈政高也曾亲自挂帅。
该人士表示,在调研的同时,住建部今年还密集召开与棚改有关的会议,显示出对棚改工作“空前重视”。
去年上半年,住建部就对房地产市场做出“供大于求、库存高企”的定性,还将棚户区改造工作列为近几年来的重点。
上述人士称,明年棚改工作的重点将是以货币化安置为主。即在棚户区改造的过程中,以货币安置为主,取代此前的实物安置为主。围绕货币化安置的金融支持也将启动。据了解,信贷资产证券化已经确定为主要手段。
按照国务院上半年的要求,新增信贷资产证券化试点银行腾出的资金,要重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。但新的要求为,棚改在上述支持的领域中具有优先权。与此同时,对于已经发放的棚改贷款,进行信贷资产证券化试点,其置换出的信贷额度,要求全部用于棚改及其货币化补偿。
此外,按照今年6月发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,政府与社会资本合作(PPP)模式将成为棚改的重要融资渠道。
另据记者了解,一直对棚改给予重要资金支持的国家开发银行,也取消了棚改项目贷款用于货币化补偿安置的比例上限。这也意味着,国开行的支持力度将会更大。
权限下放
除棚改外,信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出,用于刺激住房消费。知情人士向记者表示,在经过连续降息之后,未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。其中除首付比例和贷款折扣下调外,还包括二套房和多套房认定标准的放宽。
有市场人士猜测,非限购城市的首套房低首付有可能降至20%,低贷款利率折扣相当于基准的7成。也即,信贷优惠力度回到2010年的水平。
某地产首席分析师张大伟指出,普通住宅界定标准也可能调整。他表示,普宅界定将直接影响交易税费的征收标准,其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整,且对市场短期利好作用明显。
此外,与房地产有关的税收也有望下调,尤其是交易环节的税收。但该项调整的权限将下放到地方政府手中,具体形式可能体现为“直接减税”或“税费补贴”。
据了解,由于我国房地产市场的区域分化特征明显,近年来的房地产调控政策多避免“一刀切”,强化“因地制宜”的原则。具体表现为,在统一的考量标准下,下放更多的权限给地方政府,灵活调整。
在地方政府调整范围内的,还包括公积金贷款额度。有业内知情人士表示,虽然今年住建部要求上调公积金贷款高额度,但当前公积金账户余额仍不断攀升。其主因在于,公积金贷款额度仍然不足,且放款流程慢。据悉,未来地方政府可能自主提高公积金贷款高额度,并加快审批和放款流程。
另外,国土部还将针对各地市场,对土地供应做出动态调整,对于市场库存过大的地方,将削减土地供应量。
某地产首席分析师张大伟表示,在我国多年来的楼市政策中,上述“常规武器”一直存在。其调整更多基于市场条件的变化,进行灵活控制。但一线城市的“限购令”恐不会有根本性动摇。
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