[摘要] 中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
虽然只有18个字，但意义很大。去库存容易理解，只要知道哪里库存多，释放政策红利即可，但促进房地产业的持续发展，到底有什么办法？
目前市场上库存状况普遍不乐观，库存问题也是一个分化的数据：目前一二线市场在2014年“930”一系列刺激下，库存数据压力有所缓解，压力大的主要体现在三四线城市。
库存危机的另一大担心来自新开工降幅有所收窄。国家统计局发布数据显示，2015年1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积707805万平方米，同比增长2.3%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。其中，住宅施工面积492633万平方米，增长0.2%。房屋新开工面积127086万平方米，下降13.9%，降幅扩大1.3个百分点。其中，住宅新开工面积87753万平方米，下降14.7%。房屋竣工面积61201万平方米，下降4.2%，降幅收窄5.6个百分点。其中，住宅竣工面积45235万平方米，下降7.2%。
11月11日，中国指数研究院发布《2015年1-10月房地产开发经营数据解读》报告，报告数据显示，2015年1-10月，商品房销售面积为94898万平方米，同比增长7.2%，较1-9月小幅收窄0.3个百分点；销售额为64790亿元，同比增长14.9%，较1-9收窄0.4个百分点。其中，住宅销售面积为83713万平方米，同比增长7.9%，较1-9月收窄0.3个百分点，销售额为54703亿元，同比增长18.0%，较1-9月收窄0.2个百分点。
从需求方面来看，随着前期需求的持续释放以及货币政策刺激边际效应递减，加之去年10月基数相对较高，致销售面积、销售额同比增幅略有收窄。从供应方面来看，随着销售回暖，房企到位资金情况继续好转，房地产开发投资同比增速回落幅度收窄，房屋新开工同比降幅略有扩大，但累计同比降幅仍小于今年其他月份。价格方面，商品房销售均价累计同比涨幅收窄，10月百城住宅均价连续第3个月双涨。资金来源方面，企业到位资金同比增速稳中有升。
短期来看，在年度销售目标和现金回款压力下，房企将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解，一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势；而部分三四线城市仍以去化为主，房价将保持平稳。
基于此，房地产未来去库存当在哪些方向上努力呢？
首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。
其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。这一思路在部分城市已经实行，比如郑州（楼盘）市政府此前宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。
其三，降低房企融资难度。目前看，仅10月份就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，国家在融资端为开发商释放流动性的节奏在加快，考虑到融资成本的逐步降低，预计越来越多的房企会进行债权类融资。
其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。2015年“两会”政府工作报告中明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。
其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。户籍制度的优化将降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，也将有利于新增户籍人口的购房需求。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
