[摘要] 行业近况：央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点，同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，10月24日起开始生效。
行业近况：央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点，同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，10月24日起开始生效。
评论:实际负利率可能导致销售超预期。此次央行降息0.25个百分点标志实际利率进入“负利率”时代（一年期存款利率下调至1.5%，低于当前1.6%的CPI涨幅）。我们预计此次“负利率”时代将持续很长一段时间，因为货币宽松仍在继续。
根据历史经验，进入“负利率”时代后，通常房地产销量会出现20~40%的同比增幅。因此，我们预计4季度销量有望超预期（之前预计10月销量有望同比增长10%，11月和12月销量同比增长0%）。
预计不会改变房地产政策宽松趋势，即使一线、二线城市销售均价上扬。受实际负利率刺激，我们预计一线和二线城市销售均价有望继续攀升，给房地产政策进一步宽松带来压力。但我们同时认为，在宏观经济走出泥潭之前，房地产政策宽松趋势不会改变。政策储备包括：1）进一步下调首付比例；2）降低或免除二手房交易税；3）抵押贷款利息允许用来抵税；4）降低开发商税收负担。
支付能力进一步增强。利率下调0.25个百分点可将实际按揭利率降低至4.41%（基准利率打九折），接近2009年的历史低位（4.16%）。过去一年利率累计下调165基点，一所面积100平米、贷款期限30年的住房每月还款额已经减少15%至2,461元，或家庭可支配收入的34%（之前为40%）。继首付比下调（从30%下调至25%）导致首付款占平均家庭储蓄的比例从118%降低至98%后，降息将进一步增强支付能力。
估值与建议：近两个月房地产板块估值反弹22%之后，现在的37%净资产折扣和8.2倍2015年市盈率仍然具有吸引力，并低于历史平均的34%和8.5倍市盈率。我们预计持续的政策宽松以及销售增势有望触发价值重估。开发商中看好世茂、华润臵地以及中国海外发展，地产服务提供商中推荐房天下。
风险宏观经济下滑；销售增长低于预期。
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