[摘要] 近日，住房城乡建设部等部门发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知，对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建房[2006]171号)中有关外商 房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。
近日，住房城乡建设部等部门发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知，对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建房[2006]171号)中有关外商 房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。
一、外商 房地产企业注册资本与 总额比例，按照《国家工商 管理局关于中外合资经营企业注册资本与 总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。
二、取消外商 房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商 房地产管理。自本通知印发之日起，外商 房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接 项下相关外汇登记。
现行限外政策可追溯至10年前。2006年，人民币持续 ，我国房地产领域的外商 增长较快，境外机构和个人在国内购买房地产的行为过度活跃， 出台一系列政策进行限制。2006年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该《意见》对外商 房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。2007年的《外商 产业指导目录》更将“普通住宅开发建设“从原目录的鼓励 类别中删除。2010年4月，为遏制投机、调控房价，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国五条），11月，住建部和国家外汇管理局下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》对新国五条进行补充，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
严控十年的外资购房闸门正式打开。2014年以来，中国房地产市场开始进入调整期，房地产 增速显著放缓，再加上我国正经历全面深化改革、经济结构调整时期，积极推进新一轮对外开放为经济提质增效、稳定楼市发展显得尤为重要。针对外商 地产项目，今年3月份，国家发改委和商务部公布新《外商 产业指导目录（2015年修订）》，在“限制外商 产业目录”中，把过去针对外商 房地产的限制类条款全都删去。针对境外个人购房，早在今年3月李克强总理就在两会记者会上表示欢迎外国人来中国买房，为打破境外人士在国内购房限制注入更多市场预期。随后部分城市先行放开，为加快消化地方库存，福建省3月出台“闽七条”，其中包括取消对境外个人、境外机构的购房限制；广东江门市5月初也率先取消实施多年的购房限外政策。此次范围内购房限制的取消是今年以来国家对楼市调控政策松绑的延续，在继降准降息、公积金贷款政策调整等一系列措施改善房地产运行环境后，又逐步敞开境外资本入市通道，以促进各类住房消费，助力消化地方库存。这一政策的出台也意味着中国严控长达十年之久的外资购房闸门已经打开。
外资开放进入房地产市场在一定程度上利好供需两端， 有助于鼓励外国人购房需求。此次调整对供需两端均为利好。从供应端来看，取消了外商 房地产企业的一系列限制，对外商 房地产管理优化改进，在利好国外资本顺畅进入国内市场的同时，也为国内房地产企业对外融资打开便捷通道。从需求端来看，取消原国外个人购房限购1套的限制，也将刺激境外人士购房需求有效释放。根据第六次人口普查结果，居住在我国境内并接受普查登记的境外人员有102万人，其中以定居为目的境外人士比重占到18.3%，合计约18.66万人，近几年这个群体的规模继续扩大，此次政策放宽将释放部分住房刚需及改善性需求。按居住地划分，广东省、上海、北京境外人员数量位列前三，江苏省、福建省紧随其后。限外购房政策的取消，将直接为这些省市房地产市场带来利好。
部分侨乡城市有望逐步缓解库存压力。此前江门市已于5月先行取消限外政策，作为著名侨乡，江门市拥有庞大的华侨群体，华侨群体回乡购买改善性住房的需求较为旺盛，限外政策的取消为地方库存去化做出贡献。自5月初政策实施以来，江门两大主市辖区蓬江、江海区商品住宅成交量当月便呈现明显增长态势。7月江门全市住宅成交43.38万平方米，同比仍然大幅增长106.5%，而1-7月全市住宅成交265.51万平方米，同比增长54.1%，华侨购房置业对当地市场的增长发挥了很重要影响。
在范围内，广东、福建、江苏等省侨乡及境外人士聚集的城市较多，如泉州、潮州、汕头、梅州、苏州、南京、厦门、莆田等地。今年以来，粤闽苏三省部分二三线城市房地产市场尚未呈现回暖走势，百城价格同比走低、库存依旧处于高位。取消对境外个人购买住房的限制，对这些城市而言意义重大，当地商品房销售量会受到提振，尤其是 住宅项目以及部分侨乡针对华侨需求开发的楼盘将明显利好，会在一定程度缓解库存压力。
当前外资 房地产占比较小，政策调整对行业整体融资格局影响有限。从此次调整来看，外商 房地产企业获得进一步支持。一方面，国家鼓励外商 房地产企业，从企业注册资本外资比例、取消借贷款限制、优化和改进流程 相关等方面，吸引外资进入房地产板块；另一方面，对于国内房地产企业而言，其获得海外资金也受到支持。但从总体规模来看，今年前7个月外资占我国房地产开发企业到位资金比例仅为0.3%，因此这一次调整对我国房地产整体融资格局的影响较为有限。
人民币贬值预期下，取消限外政策不足以对海外资本加速流入形成驱动。2010年在国内市场流动性旺盛、外汇占款逐步递增、人民币 的背景下，热钱大量流入中国楼市， 为避免外资继续推高国内资产价格提出楼市限外政策。2014年以来，人民币结束了连续 的趋势，外汇占款随之开始下降。今年外资流出愈加明显，8月人民币对美元贬值加剧流动性风险，央行25日降准降息即为缓解流动性压力并为经济稳定加码。此次 放松对境外个人在国内的购房限制，将在一定程度上吸纳部分海外资金以促进国内楼市稳定发展，但在当前整体经济压力较大背景下，单一限外政策的取消不足以对海外热钱形成利益驱动，外资吸纳规模有限。
限外政策的松动是我国推动对外开放和交流的重要表现，也是进一步鼓励地方市场加快去化的措施之一，更是房地产行业市场化、国际化导向的应有之举。总体来看，境外群体购房规模较小，预期不会对及各地需求带来明显波动，对房地产市场影响有限，但就特定城市，如一线城市、侨乡等外籍常住人口较多、外籍购房需求庞大的城市而言，将获得直接利好。
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