[摘要] 中国社会科学院城市发展与环境研究所和社科文献出版社在5月7日共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12（2015）》。蓝皮书指出，今年房价与去年持平或高于去年增长的可能性较大。2015年住房信贷政策仍有继续放松的可能。
中国社会科学院城市发展与环境研究所和社科文献出版社在5月7日共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12（2015）》。蓝皮书指出，今年房价与去年持平或高于去年增长的可能性较大。2015年住房信贷政策仍有继续放松的可能。2015年房地产投资会继续分化，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续下跌（回调）态势。
2015年住房信贷政策或将继续放松
蓝皮书指出，当前，库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。截至2014年末，商品住宅待售面积上升至40684万平方米，同比增25.6%国家统计局编《2014年房地产开发和销售情况》。住宅施工面积仍以5.9%的速度增长，而销售面积同比下滑9.1%，照此趋势，预计2015年待售面积仍将持续上升。10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，重提“稳定住房消费”，这是继2009年提出“稳定住房、汽车等大宗消费”后，相关表述再次出现在国务院常务会议的纪要当中。因此，鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松，具体而言，二套房贷低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。
从信贷需求面看，2014年由于房地产调控政策放松，实际融资成本触顶下行，一、二线城市的房地产交易已显露出企稳迹象，考虑到当前城镇化进程仍具有较大空间，购房适龄人口在未来一段时间仍将处于高位，随着政策持续放松，部分刚性和改善性需求将逐步回归市场，贷款需求将上升。
从信贷供给面看，根据人民银行《2014年第四季度中国货币政策执行报告》，2015年央行将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境，由此推测，2015年新增贷款总规模较为宽松。在宏观经济下行压力加大的背景下，商业银行将继续加大低风险个人住房贷款的投放力度。因此，在供需均有所恢复的形势下，2015年个人住房贷款有望实现同比多增。
为解决实体经济反映的“融资难、融资贵”问题，中国人民银行2014年下调了贷款基准利率。结合未来经济增长、物价等变化趋势，2015年央行进一步降息、降准的可能性较大。同时，随着差别化住房信贷政策进一步放松，贷款利率平均浮动幅度有望逐步下行。因此，预计2015年新发放个人住房贷款加权利率总体将延续下行趋势。
2015年房地产投资会继续分化
蓝皮书指出，2014年，中国房地产市场出现了较大幅度的回调，相对于2013年一些大中城市房价出现了明显下跌。但从房地产价格走势看，全年商品房成交平均价格为6323元，仍比2013年上涨了1.4%。商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，商品房销售明显遇冷。商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，库存居高不下。房屋租赁市场热度不断下降，租金指数全年下降2.2个百分点，下降近50%。房地产投资增速明显下降，房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点。房地产企业资金面临一定困难，到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。房地产开发企业信心明显不足，房屋新开工面积179592万平方米，比上年下跌10.7%。
企业购地热情下降，土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。但房地产企业土地成交均价为3002元/平方米，比2013年上涨446元/平方米。主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价较上年均有所提高，呈温和上行趋势。多数城市地价处于平稳波动状态，地价高位运行城市个数较上年减少。建设用地供应总量大幅收紧，商、住、工各用途土地供应面积均有所减少。“一刀切”式的宏观调控政策逐渐淡出，调控手段更趋于市场化，中央政府调控政策更注重长期性和稳定性。
蓝皮书预测，2015年房地产投资将主要投向发达地区人口聚集能力强的一线城市和部分二线城市；根据近三年新开工面积以及待售面积情况，可以判断2015年商品房市场供给充足；而中央和地方政府对房地产市场的支持政策，以及相应的财政金融政策将进一步促进改善型住房消费，2015年住房需求将有明显增长。综合各方面情况看，2015年房价与2014年持平或高于2014年增长的可能性较大，这要取决于2015年的政策宽松程度和执行力度，但区域分化将十分明显。
二手房交易成本过高
蓝皮书指出，二手房的交易成本过高，主要体现在两方面，一是税费成本，二是中介成本。为了释放改善性住房需求，2014年9月30日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。2015年3月，财政部和国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将免征营业税的年限从5年改为2年，即个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税。但是，二手房交易个人所得税并未调整，对于以家庭为单位出售非住房仍需要缴纳动辄上万元甚至几十万元的个人所得税（成交价格扣除原购买价格以及装修费用等后的20%）。同时，目前的房地产经纪行业经营不规范，违法违规现象较多，中介发布虚假房源信息、隐瞒有关重要事项屡见不鲜，也增加了二手房买卖双方的交易成本。
二手住房交易成本过高，使更多的购房者转向新建住房。虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以给政府财政带来更多的财政收入，但是在住房存量较为充足的情况下，大量开发建设新房将不必要地耗费本已稀缺的土地和资源。在住房市场销售面积和销售额双双下行的情况下，过高的二手住房交易成本，则会抑制二手住房的有效流转，不利于改善性住房需求的释放。
蓝皮书还指出，2014年末，商品房待售面积创历史新高。为消化待售面积，2015年1月住房和城乡建设部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。同时还提出各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。从商品房去库存化的角度看，预计地方政府特别是待售面积较多的城市也会出台具有可操作的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。
北京商品房均价高
蓝皮书指出，2014年，商品房成交平均价格为6323元，比2013年上涨了1.4%。商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，商品房销售明显遇冷。商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，库存居高不下。
蓝皮书预测，今年房价与去年持平或高于去年增长的可能性较大。
蓝皮书指出，去年商品房、住宅的均价分别为6324元/平方米、5932元/平方米，商品房、商品住宅均价排名前三位的仍然是北京、上海、浙江，海南紧随其后，排名后三位的分别是贵州、湖南、宁夏。去年北京商品房均价为18833元/平方米，是均价低的宁夏的4.57倍，商品住宅价格是均价低的贵州的5倍。
蓝皮书指出，由于销售市场回落，租赁市场失去了持续上涨的动力。但由于租赁需求相对稳定，租金依然呈现上涨趋势。2014年，北京市住房租金价格涨幅创5年低。
得益于“9·30新政”对首套房认定标准的放宽以及降息的双重利好，未来二手房成交结构里中等偏大户型的比重逐步增加。2014年，北京90平方米至144平方米的二手住宅成交套数占二手住宅成交套的比例为32%，环比上升4%，且在改善性需求中，以小换大占到50%至60%；在144平方米以上的面积段中，北京环比上升了1.3%。
虽然90平方米以下的小户型依然是目前市场成交的主力，但随着“二胎”政策的放开，家庭人数增长，购房者对居住面积的要求也水涨船高。加之对中心城区优质教育资源的旺盛需求，未来二手房住宅市场中，中等偏大户型将越来越受到购房者的青睐。
相关阅读：
房企业绩冷热两极分化 开发商"喊涨"底气不足
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
