[摘要] 新年伊始，一条湛江市政府发布的《关于进一步促进湛江市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），让湛江这座被“边缘化”的城市登上了国内各大网站的首页。虽然不到3000字，信息量却很大，包括契税减免、信贷支持、购房流程简化、购买方式多样化、节能环保型住宅以及精装修住宅推广等。
2015年2月18日，一条湛江市政府发布的《关于进一步促进湛江市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），让湛江这座被“边缘化”的城市登上了国内各大网站的首页。虽然不到3000字，信息量却很大，包括契税减免、信贷支持、购房流程简化、购买方式多样化、节能环保型住宅以及精装修住宅推广等。
既有宏观政策的调整，又有微观的具体措施；既运用了行政手段，又动用了信贷、税收等金融杠杆；既着眼于当前问题，又有长远谋划，对房地产市场、开发商、消费者都将带来或多或少的影响。
今年一季度：成交量升 均价下跌
早在之前，国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构。3月30日央行联合住建部、银监会发文将二套房的低首付款比例调整至4成。同时，财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限，将普通住宅营业税免征的期限由5年改为2年。
国务院多个部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。在地方层面上，我市出台了2·18《意见》，火力全开支持房地产平稳发展。楼市政策的强刺激，能够对市场起到怎样的影响？湛江房价还是继续下跌还是会企稳回升？
“房价涨跌是市场行为，同时又受国家宏观调控政策影响，在湛江房地产持续低迷的背景下，政府出台2·18《意见》，通过行政手段和金融杠杆，及时主动引导、调解楼市，对促进房地产平稳、健康发展起到重要作用。”负责房产产权登记工作的市房管局副调研员周振国认为，《意见》市场功用如何？终能否达到激发房地产活力，令楼市企稳回升，促进房价回归合理价位，仍有待观察。
当前的楼市发展情况，目前湛江市区新建商品房交易处于成交量上升、均价在小幅下跌的通道上。据权威统计数字显示，今年1至3月，全市新建商品房网上签约30.87万平方米，同比增长19.39%，签约套数3427套，同比增长22.17%，建筑面积均价7093元/㎡，同比减少11.39%。其中住宅签约套数2628套，同比增加4.08%，住宅建筑面积均价6589元/㎡，同比减少7.21%。
市房管局房产交易所负责人分析，2·18《意见》放开了户籍是外地人的房贷条件，拓宽了购买人群的范围；其次普通住宅契税的降低，减轻了购房者的负担，打开了刚需群的购房欲求。
该负责人表示，成交量上升是因为湛江刚需较大，而房价下跌则受多方面因素影响，其中既有房企楼房存量压力和融资压力，又受海东新楼盘开发影响，由于海东楼盘有价格优势，在一定程度上拉低霞山、赤坎等地整体房价水平。
“未来楼市走势如何，只要看政策的延续性和落实情况，从目前政策调控和市场销售情况反映看，湛江房价在未来几个月应该企稳。”
同时，该负责人指出，任何一项政策的出台都需要市场消化的过程，难以产生立竿见影的效果。加上湛江作为三四线城市，对政策的敏感度要迟缓些。因此，利好政策出台后的效果如何，还需几个月时间观察。
在二手房交易方面，受新建商品房价格走低影响，二手房交易总面积有所下降，但由于整体物价水平上升，交易均价有所上升。今年1至3月，全市二手房交易面积9.1万平方米，同比减少35.23%，而交易均价4077元/㎡，同比增加33.1%；其中住宅交易7.49万平方米，同比减少24.19%，住宅交易套数801套，同比减少20.77%，住宅交易均价4193元/㎡，同比增加21.43%。
记者观察
湛江市政府2·18文如一场及时雨，是一项救市惠民的大好事，3月30日，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。其中，房贷政策再度松绑，二套房商业贷款首付低降至四成；公积金贷款首套首付降至两成，二套房低降至三成。
此处政策的出台提振了购房者的买房信心，释放了压抑已久的换房需求，未来有改善换房需求的人群会成为楼市的主流。房贷新政出台大大推动了房地产市场的发展。预计4月份乃至整个二季度，楼市成交量也将快速上涨，预计市区的涨幅将非常明显。
但是，房地产企业面临的一个重要问题是去库存化，未来楼市去库存阶段也是供求关系重新调整与动态平衡的过程，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”的文章。对于开发商来说，在今年二季度甚至全年时间内，仍然要坚持去库存的市场策略。
从整体市场表现看，3月“小阳春”如期而至，楼市整体环境向好，房企采取积极销售策略，去库存化节奏加快，库存小幅下降，尽管住宅均价仍小幅下跌，但跌幅均有所收窄。
新政虽然带来了一系列利好，但目前湛江楼市刚需发力趋势还不是很明显。对此，业内人士认为，新政落地虽然对购房者入市成交有一定刺激，即将到来的5月将是开发商集中推盘的高峰期，“红5月”到来之前，市场成交量下滑，购房者观望是正常的。
业内人士如何看待新政带来的变化？
“2·18楼市新政的出台，说明政府下了很大决心，把促进房地产行业健康发展，提上重要工作日程。这是湛江市委市政府勇于改革、敢于创新的体现。”湛江市房地产协会会长唐文盛深有感触地说， 2·18楼市新政释放了政策红利，出台了利于企业发展的政策和方便市民购房的措施，也减轻了购房者经济压力。
如果没有新政出台，季度的销售很可能陷入更低谷，政策出台后，虽然受到大环境影响，一季度销售额有所下降，但还不是严重下调。乐观地说，正是因为湛江出台楼市新政，目前，整个房地产形势比其他三四线城市要好。
但是，湛江房地产依然面临着重大难题，就是消化存量。唐文盛表示，湛江作为粤西中心城市，重大项目建设如火如荼，外来人口将大量涌入，会产生一定的刚性需求，即使在目前对外推介匮乏、外来购房者较少的情况下，各县（市、区）一年也能消化约200万平方米商品房，市中心城区也可消化100万平方米。
“存量太大，让很多企业感受到了压力，资金无法回笼，严重影响企业发展。”唐文盛说，考虑到三四线城市房地产行业存量过大的现状，中央也提倡通过政府采购消化存量，用于保障性住房，但至今没有出台具体的实施措施。针对湛江楼市存量过大的现状， 他建议政府可以采购一部分，对存量进行减压。
由于存量大，销售慢，整个房地产业都面临资金难题。唐文盛希望政府部门加大扶持力度，提供完善的融资平台，解决资金流问题。在政策方面，也可以采取更加优惠的税收政策。
比如：房地产业的相关税费，是否可以分期缴付？同时，加大力度对外推介湛江，提升城市形象，吸引外地人来湛购房置业，消化库存。
近，中央多个宏观调控部门频频发文出台楼市新政策，而我市也出台了2·18意见。多重利好政策的出台，在为市民带来了更多优惠便利的同时，无疑给我市房地产企业带来一阵暖风，也给开发商打了一支“强心针”。
“近中央及市里的利好政策一波接着一波，整体的效果还是比较明显的，购房者的心态改变了，销售量有了明显提升。”顺江帝景城营销总监全志立说，湛江楼市新政出台后，经过两个月的实施，渐渐取得了良好的效果。
“购房者的心态也与前段时间有了明显的变化，三月份很多客户还是处于观望状态，现在很多已经转变为果断下手购买了。”全志立透露，进入四月份以后，顺江帝景的成交量明显放大。尽管目前四月份尚未完结，还有七八天的时间，但据不完全统计，目前四月的销售量与三月相比增加了30%以上，增幅非常明显。
湛江广和事业发展有限公司常务副总经理林闽粤认为，《意见》的出台和实施切合了当前实际，为市民和开发商提供了较大的便利和好处。政策放开了户籍是外地人的房贷条件，拓宽了购买人群的范围，普通住宅契税的降低，减轻了购房者的负担，打开了刚需群的购房欲求。
“然而相关政策的实施是一个循序渐进的过程，在短期内做到本质的逆转不大现实。”林闽粤认为，近来股市活跃，市民的投资渠道有了更多的选择，各种复杂的因素影响着房地产市场的发展。
短短两个月的时间不会那么容易改变现状，但2·18政策的实施，还是起到了比较积极的作用，扭转了湛江房地产市场之前相对低迷的局面，有了一定好转。
“2·18意见的出台，起到了很好的促进作用，但有些政策尚未能全面落实，希望相关部门加快对各个环节手续的审批效率，加强服务意识，加大对企业合理的扶持。”一位不透露姓名的业内人士表示。
市领导和各职能部门观点
罗锡平（湛江市副市长）：职能部门执行不能打“折扣”
政府出台的2·18号文旨在解决市民对住房的刚需与改善。因为2·18号文让更多的人在购房上得到多方面的优惠与支持。如:入户口问题、子女读书入学问题、税费减轻问题、按揭减负问题等等，政府都一一提供了政策的支持。政府十分希望市民在解决住房刚需和改善住房条件上能切实感受到这些支持。
对一些支持房企的政策实质上也是间接支持了购房的市民。从出台的两个多月时间来看，住房的成交量有了很大的变化，从销售的住房结构情况来看，政府对2·18号文制定和颁布的预期效果基本形成。我们十分希望这一新政能更多地给市民带来好处，让更多的市民实实在在地享受到这些好处。也希望房企在稳定房价上多点耐心，千万别象其他城市那样，马上拉高房价，从而抵消了政策的支持。
据反映，还有个别部门在执行新政时，有些环节没有落实好，我认为这样的“折扣”不能打。
曹智（市住建局调研员）：职能部门帮助企业松绑惠民
为更好地服务企业，住建部门简化程序，为限高100米以上的大项目开辟“绿色通道”，提前介入，提前服务，对企业进行指导，做好资料整理收集工作，帮助企业做好相关报建工作，。
为加快企业项目的发展，住建部门压缩审批时间程序，一般情况下规定施工许可手续办理时间是15天，我市为更好地服务企业，对重大项目压缩到4天时间，并力争一天完成窗口办理，大大减少了企业的时耗。
凡是到发改局备案的企业和开发公司，可以自主选择企业队伍进行监理、施工，由企业自主选择是否招投标的问题，如果选择本地企业不用招投标，可以直接进入报建程序，并由相关部门指导、支持百米以上超高建筑的建设。
为拉动我市楼市消费，我市积极到外地拓展房源，吸引北方或外地消费者来湛江购房。去年十月，我市到沈阳进行城市推介会，由市政府牵线搭桥，为房地产企业搭台唱戏，做了大量工作。今年正在继续开展这项工作，着手准备到外地去做好推介工作，动员房地产企业走出去。
黄春文（湛江市房地产业协会秘书长）：消费者可享受更多优惠
对消费者而言，现在可以享受到更多的优惠。消费者购房流程简化，无须提供查房证明；无需纳税证明 ，放宽外地户口购房限制；房产所在地入学更方便；首套普通住房享契税优惠；购房贷款选择更自由快捷；被征迁户契税减免力度更大……这无疑让消费者享受到了一把实实在在的优惠。
对开发商而言，房地产价格调节基金减免，银行业金融机构加大了信贷支持力度，缓解资金压力；优化市场环境，加快审批效率，减少了一些审批程序，争取了开发商报建开发的时间，取消了一些不必要的程序，如房管、物价部门取消了价格备案，让其更加市场化。
从季度全市经济市场的反映来说，房地产行业仍是对我市资金投资吸引大的一个行业。目前整个行业内情况是，施工面积增加，新开工面积基本持平，纯住宅新开工面积呈下降趋势。
2·18意见对我市房地产市场起到了一定的刺激作用，它虽不能起到立竿见影的效果，但是一个逐渐变好的过程。加上一系列政策相继出台，房地产市场逐渐回暖，相信我市第二季度房地产市场能有所回升。
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