[摘要] 忽如一夜春风来。继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文将二套房的低首付款比例调整至4成。同日，财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限，将普通住宅营业税免征的期限由5年改为2年。
忽如一夜春风来。继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文将二套房的低首付款比例调整至4成。同日，财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限，将普通住宅营业税免征的期限由5年改为2年。
国家层面上，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号；而在地方层面上，湛江市政府早在2月18日就已出台了《关于进一步促进湛江市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）。
多重利好政策的强刺激，能够对市场起到怎样的影响？对湛江部分楼盘的降价如何看待？湛江房价还会继续跌还是会企稳回升？记者采访了房地产企业的有关负责人，听听他们如何评说楼市。
《意见》很有实际意义
效果显现尚需时日
谈及《意见》对湛江房地产市场带来的影响，湛江广和事业发展有限公司常务副总经理林闽粤表示很有实际意义，尤其是放开了户籍是外地人的房贷条件，拓宽了购买人群的范围；其次普通住宅契税的降低，减轻了购房者的负担，打开了刚需群的购房欲求。
但他也指出，“任何一项政策的出台都需要市场消化的过程，难以产生立竿见影的效果。不像感冒吃药，可能睡一觉第二天就会好很多。政府出台意见后，各个职能部门落实需要一定的时间，公众对政策的了解、认知、接受也需要一个过程。加上湛江作为三四线城市，对政策的敏感度要迟缓些，像一线城市的房地产市场已经有反弹的迹象。因此，利好政策出台后的效果还需要等几个月之后才能看到。”
顺江帝景城营销总监全志立亦持相同的观点，“目前，《意见》还未完全落实，效果还没有显现，预计可能两个月之后也即是5、6月份将会是一个买房的好时机。”
一位不愿透露姓名的业内人士则表示，“政府在出台《意见》之前，曾经将初稿发给我们，咨询过我们。现在《意见》已出台一个多月，有些还没有落实，因此要看到效果还为时尚早。虽然有不少利好的消息陆续出来，但目前还没有哪个开发商敢于提价。”
某楼盘营销总监陈先生认为，湛江原有的购房需求，不论是刚需还是改善型置业，在前几年已消化了很大一部分，而新成长起来的需求量跟不上存量和供货量。因此，期待《意见》一出台，楼市在短时间内恢复到四、五年前的旺市是不现实的。但从长远来看，楼市会慢慢向好。
某楼盘销售负责人徐先生表示，如果这些利好政策能够落实的话，对于湛江房地产市场还是有较大的促进作用的。“我们楼盘的到访量比较大，说明购房需求一直都在，只不过在市场影响下受到了抑制。如果这种正常的购房需求能够得到释放，情况就会好很多。”
降价与否各取所需
性价比更有说服力
去年以来，湛江部分楼盘采取以价换量的策略促进销售，有的降价幅度甚至达到1000元/㎡。湛江的房价是否已经跌倒谷底？对这一问题，业内人士也纷纷表达了自己的看法。
林闽粤认为，降与不降只是开发商根据自己企业经营的实际情况作出的调整。众所周知，价格要和价值相匹配。影响楼盘价格的因素主要有地段、品质、开发成本等。如果之前销售的价格超过了楼盘本身的价值，而现在的降价只是根据实际情况做了合理调整。而有些楼盘，它的拿地成本、建设成本、资金成本、管理成本加起来已经处在一个相对比较高的价位上，它降价的空间就不大，因此也很难出现价格上的调整。房子还有其特殊性，即它对地段属性比较强，李嘉诚有一句名言，决定房地产价值的因素，是地段，第二是地段，第三还是地段。尤其是那些占据了得天独厚地段优势的楼盘，卖一套就少一套。即使价位比较高，消费者也会认同和接受。
林闽粤说，“就像买汽车，6万的价位有人买，60万、甚至600万的车也有市场。因此，衡量一个楼盘还是要看性价比，而这个只有使用者也即是业主才能感受得到。”
陈先生亦表示，企业降价是一种很正常的市场行为，当企业出现资金链紧张，降价销售就成为企业面临生存危机时不得不为之的一种策略。湛江部分开发商的资金来源相对比较复杂，很大一部分是通过借贷筹集。为了快速回笼资金，偿还本息，就需要降价促销，否则的话可能会出现资金链断裂，导致企业破产。因此，他认为降价销售只是企业自身的经营行为，“我们还要看到不少楼盘并没有降价，公司的运营状况依旧比较良好。”
徐先生则表示，降价首先是企业自身的一种经营行为，但在去年的市场环境下，引起一些楼盘的呼应，说明湛江房地产市场开始出现分化。从长远来看，房价会逐渐企稳。至于房价反弹的时间点、以什么样的形式、反弹到什么程度，尚难预言。
顺江帝景城营销总监全志立则从客户群的需求分类来说明楼盘降价与否的原因。“从客户群需求来说，有的可能对价格比较敏感，有的客户可能对品质要求比较高，即使价格上贵一些也能接受。像顺江帝景城主要是一个以改善型客群为销售目标的项目，户型面积在130㎡以上，价格7000余元/㎡起，对部分购房者来说价位偏高，但对于有改善性需要、对品质、环境等更为重视的客户却有非常高的吸引力。这可以从我们在2月份取得湛江市区销售得到说明。”
消费者更多选择
买房要看抗跌性
“房地产市场相对低迷的形势对购房者来说反而是一个好事，让消费者有了更多的选择权。”林闽粤说，以前市场供应量少，消费者的选择面也较小。现在湛江房地产市场进入到一个竞争更加激烈的阶段，消费者选择的楼盘也比较多，可以货比三家，主动权更强。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，“至少现在开发商都不敢涨价了。即使现在出台了不少政策促进房地产平稳健康发展，开发商也没有涨价的意愿。”
林闽粤说，“目前的形势对消费者也提出了更高的要求。以前只要价格合适就立马出手了。但现在要货比三家，更加慎重。如果你买到的房子在一两个月之内就出现降价，对购房者来说就要承受损失的风险了。所以如何选择抗跌性较强的房子，对购房者来说即意味着一种眼光上的考验。”
“房价相对平稳一些，不像以前疯涨，这对消费者来说都是一个机会。”全志立认为在这一时期购房者要多看、多做比较，根据自己的情况作出判断。至于如何选择抗跌性强的房产，全志立建议从地段、品质、物业服务等几个方面进行综合考虑。
目前湛江房地产市场虽然处于低迷，但开发商们也并没有过于悲观。林闽粤则认为在这种市场环境下，对开发商既是一种促进也是一种挑战。
“以往楼市好的时候，不论实力如何，都可以进入房地产市场做开发，房子品质不论好不好，都可以卖出去。但现在环境不一样了，供求关系发生了变化，市场竞争加大，无形中也提高了市场进入的门槛，倒逼开发商必须做出适销对路、更加优质的产品才能顺利销售出去，从而带动湛江房地产市场整体开发水平的提升。一方面楼盘品质提升了，一方面价格又处于相对合理的价位，对消费者来说也是好事。其次，目前的市场形势对开发商的运营能力、融资能力、财务控制能力、成本管理能力、市场预判能力等多方面提出了更高的要求。因为不同的能力会决定不同的结果。”林闽粤说，“在一个市场充分竞争的行业，有进有退才正常，其他行业是这样，房地产也是如此。即使一些开发商因为自身经营不善，终退出这个行业也是正常的现象。”
房价难回七八年前
开发成本逐年增加
“房价回到七八年前也不太现实。”全志立认为，“当整个市场房价出现大幅下滑时，将会对关联行业，像钢铁、建材、水泥、金融等带来相应的影响，加大经济风险，这就不单单是房地产行业的问题了。因此，房价应该理性回归，平稳发展，而不是大起大落。”
林闽粤亦认为期待房价回到2008年之前也不合理。即使拿七八年前的物价与现在相比，亦不可同日而语了，更何况是房价。比如茶位费，以前是2元/位，现在涨到5元/位了。人工成本也在逐年增加。林闽粤表示，房地产是一个风险很大的行业，一个项目从拿地到建设，再到销售平均需要三年，也即是说三年后投资者才有回报，期间还要承担资金成本、财务成本、运营成本、建设成本等，如果把这些钱存入银行也有利息收入。加上近几年房地产市场的调整，房地产行业的利润在逐渐回归，与其他行业相比，已经没有多大差别。
陈先生亦表示，开发一个项目的各种成本都在不断增长，而且回收投资的周期相对比较长，风险比较大，因此开发商目前的已没有人们想象的那样高。像某些项目，拿地的价格就比较贵，成本核算下来至少去到8000多元/㎡。尤其是在现在的市场环境下，虽然看起来表面风光，但开发商感受更多的却是一种压力。
外地人置业比例不大
注意吸引县区人买房
放宽外地人购房条件能够撬动湛江购房需求？业内人士均表示就目前来说尚不足以影响房地产市场的基本面，不能对此给予太大的期望。
陈先生表示，即使放开外地人买房门槛，比例也不会太大。“这与城市有关，湛江目前的知名度还不够，不像海南三亚、海口等地早已名声在外，对于外地人的吸引力那么强。外地人对湛江的认识和了解不多，有些甚至连湛江在哪里都不知道。我在湛江从事房地产已有5年的时间，根据这么多年的销售数据看，外地人买房主要有两类，一类是与湛江本地人有亲属关系的，一类是在这里工作，或者随公司搬迁到这里的。”
“在的城市都放开的情况下，就要比各个城市的吸引力了。”徐先生说，“就目前而言，外地人到湛江置业的比例不大，还是要考虑如何激活湛江本地的市场，尤其是吸引廉江、吴川、遂溪等县市的人到湛江市区来买房。”
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