[摘要] 2月18日，市政府出台的《关于进一步促进湛江市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），其中既有宏观的政策调整，又有微观的具体措施；既运用了行政手段，又动用了金融杠杆，激发了房地产活力。无疑，《意见》的出台，无论对艰难前行的房企，还是有意购房的普通市民，都释放出政策“红利”。
【核心提示】：2月18日，市政府出台的《关于进一步促进湛江市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），其中既有宏观的政策调整，又有微观的具体措施；既运用了行政手段，又动用了金融杠杆，激发了房地产活力。无疑，《意见》的出台，无论对艰难前行的房企，还是有意购房的普通市民，都释放出政策“红利”。在楼市持续低迷的“冬季”里，《意见》如一阵和煦的春风，吹向寒意绵绵的湛江楼市。
《意见》出台至今已一个月有余，各职能部门对《意见》落实情况如何？房企和有意购房者何时才能从中得到利好，尽快享受到政策“红利”？为此，记者走访了市住建、房管、公积金管理中心、税务等多个部门，了解意见落实情况。
官方解读
《意见》干货多效果待观察
记者走访了解到，《意见》由市住建部门牵头，收集相关职能部门意见，拟出初步方案，再交由市分管领导修改定稿，由市法制局进行政策把关，并由市政府常务会议审议并原则通过。
“2.18《意见》‘干货’多，操作性强，大多都是细化标准的实施条例。”负责分管住房发展与房地产市场监管科工作的市住建局调研员曹智表示，《意见》提及的多项实施意见，除个别部门外，具体条例所对应的职能部门参照意见实施即可。
如《意见》第三点第三条提到，除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。对高度超过100米的高层房地产项目，住建部门采用便捷的审批方式鼓励选择本地一级资质的施工企业承包施工。
“政府出台的房产新规，具体可行，有着较强的操作性。”曹智表示，就住建部门而言，不需要重新出台相关配套政策，按照新规条例执行即可，“对高度超过100米的高层房地产项目，住建部门已开始按照意见要求，采用便捷的审批方式鼓励选择本地一级资质的施工企业承包施工。”
“房价涨跌是市场行为，在湛江房地产持续低迷的背景下，政府出台《意见》，通过行政手段和金融杠杆，及时主动引导、调解楼市，对促进房地产平稳、健康发展起到重要作用。”负责房产产权登记工作的市房管局副调研员周振国认为，《意见》市场功用如何？终能否达到激发房地产活力，令楼市企稳回升，促进房价回归合理价位，仍有待观察。
从目前楼市看，市区房地产处于交易量上升，价格下降的态势。据权威统计数字显示，今年1至3月，全市新建商品房网上签约面积是25.94万平方米，同比增长15.67％，签约2919套，同比增长28.56％；住宅房签约2210套，同比增长1.66%。其中商品房均价6911元，同比下降11.86%；住宅房均价6583元，同比下降4.8%。
落实情况
■市住建局：推动落实“终身责任制”
全新装修房开发建设是《意见》重要组成部分之一，《意见》中提到，关于加快推进商品房全装修，逐步提高全装修商品房比例。对新出让的房地产开发性质的土地，城市规划部门下达规划条件时，应当对住房产品的结构进行具体约定，全装修商品房占比例要大于50％，以后每年递增10％直至100％。对之前在土地出让的规划条件中没有对全装修进行约定而要求开发建设全装修商品房的项目则进行不同档次的建筑面积奖励，金融机构要在授信额度、贷款利率等方面给予全装修商品房建设项目支持。
“建设全新装修房，是未来湛江房地产发展的新方向。”曹智表示，未来几年，我市将大力发展绿色低碳、节能环保型住宅，计划在全市范围内推广新建商品住宅全装修模式，市民将迎来商品房“全装修”时代。这意味着房屋交付使用后，市民立即可以“拎包入住”，这对吸引北方消费者来湛过冬，购买住房有着较大的带动作用。
目前，全装修房是房地产市场大势所趋，避免二次装修资源浪费，提升了住宅综合品质，但看似省时省力的作法，不少购房者表示“好事亦有隐忧”。
开发商在大规模装修施工中，会不会偷工减料、以次充好？有哪些部门对工程实施有效监管？全新装修房出现质量问题，又该如何维权？
要唤起购房者对全装修房的消费信心，关键还在于是否有细致的监管范围。曹智说，为了整治建筑市场转包、违法分包和挂靠的行为，国家住建部于2014年9月份专门出台了工程质量终身责任制，明确工程建设、勘察、设计、施工、监理单位五方主体责任。去年11月份，市住建部门举行湛江市工程质量治理两年方案及工作布置会，开展为期两年的工程质量治理行动，通过治理建设工程违法发包、转包及违法分包、挂靠等行为，以全面推动工程质量终身责任制的落实，治理和整顿建筑市场秩序，促进我市建设工程质量水平总体提升。
■市住房公积金管理中心：贷款额已提至50万元
2.18意见第二点第三条提到：降低住房公积金提、贷门槛，简化提、贷条件，提高服务效率。支持预提住房公积金交付首期房款业务，鼓励广大群众使用住房公积金购买普通商品房。直系亲属之间在我市首次购房可相互提取使用住房公积金。
2.18意见的出台后，市住房公积金管理中心及时主动对接，3月19日，该中心出台关于住房公积金贷款额度调整的通知，落实意见中关于“完善住房金融和住房公积金服务”有关条例。
通知要求，夫妻双方都按规定正常、连续缴存住房公积金6个月（异地缴存12个月）以上，在本市范围内购买全新装修自住住房（一手房），每户高贷款额不超过50万元。其他有关规定按湛公积金委[2013]2号、湛公积金[2014]27号文执行。即日起施行。
市住房公积金管理中心党总支委副书记、副主任钟日富介绍，2.18意见出台之前，在正常缴存住房公积金情况下，双方多可贷款45万元，单方25万元，而新的意见出台后，双方多可贷款提升到50万元，单方则提高到28万元。
根据《意见》精神，下一步，市住房公积金管理中心进一步优化预提交首付房款、组合贷款等政策业务，适度放宽对精装房贷款额度，实行湛江与茂名等粤西四市住房公积金购房提取使用、贷款等业务对接，推进湛江与广西北部湾地区城市住房公积金提取使用、贷款和查处骗提等业务的接续合作，多措并举，促进住房消费。
钟日富说，为积极落实市政府出台的《意见》，该中心加大与房企交流力度，到各开发楼盘送政策、送宣传、送培训，听取房企、购房者对公积金使用的反馈信息，改进服务模式，提升服务质量，全力做好2.18意见的跟踪服务工作。
■市房管局：优化办证服务 缩减审批时限
为进一步改善宏观调控措施，《意见》点条提到，居民(含外地居民)购买商品房，在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供购房所在地区住房套数查询证明。此外，在优化市场发展环境方面，《意见》第三点第七条提到，规范房地产开发和预售款监督管理，开发企业按正常合理的进度申请房地产开发和预售款使用时，房管部门从接到申请之日起，必须在五个工作日内办完审批手续。
对此，周振国表示，目前该局正抓紧落实意见要求，居民(含外地居民)购买商品房， 在房产部门办理权属登记，已不用提供购房所在地区住房套数查询证明。同时，该局近期将出台相关文件，进一步规范房地产开发和预售款监督管理，压缩房地产开发和预售款使用的审批时限，在五个工作日的基础上，继续减少1至2个工作日。
■市地税局：依法依规 落实《意见》要求
《意见》点第二条提出，在全市范围内购房，办理签约、网签、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。该政策实际上放宽了外地户口的购房限制，鼓励在湛江工作、或来湛度假、旅游、养老的外地人买房。此外，而此次《意见》对被征迁户的契税减免力度更大。被征迁户不论有无超出规定补偿标准，只要是购买住房，则契税全免，进一步减轻了被征迁户的购房压力。
作为与普通购房者切身相关的政策“红利”，备受各方关注。市地税部门表示，目前正抓紧与相关部门协调沟通，尽快研究、出台《意见》实施方案，依法依规，落实《意见》要求。
■湛江银监分局：已向银行传达《意见》精神
《意见》 第二点条指出，各银行业金融机构要增加住房开发贷款供应，进一步提高开发贷款授信审批效率。同时，《意见》点第三条：购房人结清商品房购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首套房贷款认定。
众所周知，房地产是资金密集型行业，在当下房地产市场供应量增加、销售压力加剧的形势下，增加贷款供应对凉风习习的房地产行业来说无异于雪中送炭,尤其能够缓解中小开发商的开发资金压力，帮助企业度过“枯水期”。但由于信贷权掌控在银行系统，不受地方政府的支配，因此信贷方面的松绑文件效果究竟如何，还需看银行能“参考”执行的比例和幅度。
银监部门表示，市政府2.18《意见》出台后，银监部门已经及时向湛江各大银行传达了政府文件的精神，依法依规，根据上级银监部门指示要求，督促各家银行机构积极配合市政府施行的房产新规。
■相关部门：着手研究 积极配合意见实施
记者走访发现，《意见》中提及，政府出让的土地进行土地前期评价。政府出让的商住性质的土地，按照城市总体规划，试行土地前期审批手续整体打包办理统一出让，用地单位不需再做以上各项评价报告；支持房地产企业适应市场变化的项目调整；取消房价备案制度；进一步规范房地产开发项目和居民购房的规费征缴等一系列优化市场发展环境等举措，国土、规划、价格等部门，正着手研究，出台相关细化文件，积极落实市政府《意见》中的各项要求。
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