[摘要] 广东的情况比较特殊，在探讨这个问题前，首先需要解决广东主要城市人口的问题。据我多年的研究，珠三角地区的主要城市，都存在比较严重的人口低估现象。我们先看一组数据，是北上广深四大一线城市2013年官方公布的人口数字，以及当年“在校小学生人数”、“手机用户数”的比较。
广东的情况比较特殊，在探讨这个问题前，首先需要解决广东主要城市人口的问题。据我多年的研究，珠三角地区的主要城市，都存在比较严重的人口低估现象。我们先看一组数据，是北上广深四大一线城市2013年官方公布的人口数字，以及当年“在校小学生人数”、“手机用户数”的比较。（表格中广东“手机用户数”是根据2012年用户数和增长率推算出来的。）
通过比较我们可以清楚地看到，广州、深圳的常住人口数字被严重低估。因为广深房价不低，外来人口比例超过北京和上海，有能力带孩子到广深居住、读书的外来人口，比例肯定不会高于北京、上海。当然，广州有本地人超生比例高于北方的因素。另外，深圳警方曾经宣布过2013年他们实际管理人口是1800万。假设上海的2415万没有被低估，深圳1800万符合实际情况，那么我们可以推算出北京实际有2400万人口，广州至少有2100万人口。
接下来我们再看一组东莞、佛山与无锡、苏州的人口、小学生数、手机用户数的比较（它们的生活成本比较接近），数据也是2013年的，来自各地统计公报。（表内苏州、无锡的小学生人数是根据2012年数字和增长速度，估算出来的。）
看完上面的数据，如果我告诉你东莞至少有1200万人，佛山至少有900万人，我相信你只能选择同意。同理，我推算出中山大概有470万常住人口（官方数字是317万，手机用户数是664万，小学生人数25.7万）；此外，珠海的常住人口至少有180万（官方数字是159万）。
在上述基础上，我根据多项数据（此次不列表，数据提供在点评中）得出如下结论：
广东楼市最危险的城市是惠州。惠州2013年有470万常住人口，如果有低估也不会太多。2013年商品房屋施工面积是5811万平米，总量超过深圳，人均更是达到了12.4平米，高居广东全省。房地产依赖程度（“房地产投资”除以“当年GDP”）达到22.2%，也是广东。惠州楼市主要供应量在大亚湾、巽寮湾、双月湾沿线，这些供应量巨大的海景房主要针对深圳客户，此外是广州、东莞客户。此外，惠州市区供应量也非常大。惠州最近3年小学生在校人数增长了12%，在广东仅次于东莞和深圳。但巨大的房屋供应量，毫无疑问是灾难。
广东楼市第二危险的城市是珠海。2013年，这个城市商品房屋施工面积高达1854万平米，人均10.3平米。城市房地产依赖度16.4%，仅次于惠州和清远。珠海是也有人口竞争力的城市，过去3年小学生人数增加了4.8%。在这里我多说一句，计划生育政策对人口的影响力仍然在继续，2010年到2013年小学生在校人数减少了5.8%，广东全省减少了4.8%。所以，如果一个城市小学生减少人数在5%至6%之间，说明这个地方是正常的，人口未必有流失。但如果增长了5%，则说明人口可能10%左右的增长。
广东楼市第三危险的城市应该是清远。由于当地统计局拒绝透露更多的数字，我只能计算出这个城市对房地产的依赖度是17.1%，位居广东第二位。一般来说，房价便宜的城市，即便楼市供应量非常大，反映出来的依赖度也不会很高，因为地价便宜，开发商投资不用很多。如果这样推算，清远的危险程度是比较高的。而且这是一个没有人口竞争力的城市，它的楼市主要打广州牌，吸引广州客户。
广东楼市第四危险的城市是中山，2013年房屋在建面积是3717万平米，按照470万人口计算，人均在建面积高达7.9平米。中山的房地产依赖度是15.1%，在广东排第四名。但中山有比较强的人口竞争力，过去三年小学生人数增长了8%，在广东位居第四，超过广州、佛山。
阳江、韶关、梅州、河源、汕尾、云浮、湛江都没有公布商品房屋施工面积，从依赖度上看，这些城市里只有韶关达到了12%，比较高，应该排在第五危险的城市。其他城市都没有达到10%。其中汕尾只有2.5%，潮州只有5.4%，都比深圳还低，应该风险不大。但湛江在过去3年里出现了小学生人数大幅下降的现象，下降幅度达到27%，位居广东，不知道是什么原因。
在广东还有三个城市的楼市，人均施工面积都没有超过2平米，至少在这个指标上惊人的健康。他们分别是茂名（1.7平米）、揭阳（1.34平米）、潮州（1.76平米），只是不知道这些地方小产权房的供应量有多大。在广东很多地方，小产权房供应量可能是合法房地产供应量的N倍。比如深圳历史上达到过4倍，目前仍然保持1:1的水平。如果小产权房体量过大，外来人口增量偏小，这样的城市即便商品房供应量很小，也比较危险。
在广东城市里，楼市最健康的是深圳、东莞，2013年人均商品房屋施工面积是2.2平米、2.4平米。即便按照1:1算上违法建筑，也才4.4和4.8平米。深圳、东莞最近三年小学生人数增长率分别是18%和19%，位居广东前两名，远远超过广州和佛山。按照房地产开发投资口径计算的房地产依赖度，深圳是6.1%，东莞是9.1%。深圳是千万人以上城市里楼市最健康的。
广州2013年人均商品房屋施工面积是4.3平米，最近3年小学生增长4.2%，楼市依赖度10.2%，整体上也非常健康。广州一度传出想取消限购，主要是想保GDP第三的位置。广州楼市整体上没有太大压力，只有局部地区，比如南沙、增城、从化可能例外。
佛山2013年人均商品房屋施工面积是5.2平米，过去三年小学生人数增长5%，房地产依赖度10.6%，跟绝大多数城市相比也是健康的。只是在广深佛莞四市里相比，数据稍微差点。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
