[摘要] 据了解，11月广州楼市的新推货量高达12422套，为全年最高，但受新政影响，出现“消化不良”。11月18日，广州公布“穗五条”，第二套住房贷款的首付比例从原来的六成提高到不低于70%。更重要的是，非本市户籍居民的购房门槛，从原来的提供1缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明提高到了3年。
虽然“穗五条”仅仅落地半个多月，但定型为打中了广州楼市的“七寸”一点都不为过。
根据房天下的统计数据，11月广州新房网签8167套，环比下跌12%，全市均价11599元/平方米，环比下跌11%。
“之前成交的一手住房，目前的退房率已经达到了10%。新政后整体成交量下降了20%～30%。”广东中原地产项目部总经理黄韬提供的数据也验证了现状。广州珠江新城某豪宅开发商也透露，新政前一周能成交好几套，现在只有一两套，“人流量少了很多，成交也慢了。”“新政后的两个星期和新政前两个星期相比，我们促成的成交大概减少了11%~12%。”满堂红研究部高级经理周峰认为，“穗五条”还将持续影响市场，预计12月份一手和二手市场的成交套数都将减少1000套以上。在外地买家占比超过60%的二手市场，同样弥漫着不安气氛。
购房资格限制导致退房
据了解，11月广州楼市的新推货量高达12422套，为全年，但受新政影响，出现“消化不良”。11月18日，广州公布“穗五条”，第二套住房贷款的首付比例从原来的六成提高到不低于70%。更重要的是，非本市户籍居民的购房门槛，从原来的提供1缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明提高到了3年。
“特别是市区的高端项目，大部分客户都是外地人。”番禺一位开发商表示。二手房市场更是明显，合富置业的成交数据统计显示，今年9月～10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%。满堂红的所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%。
“符合新政购房条件的非广州户籍买家不足两成。”周峰介绍，目前市场上的非广州户籍潜在买家大多只缴纳了1年的社保或所得税，“都是做生意的，很多没买社保，买了的也凑不足三年。”因此，成交量的应声下跌几乎是可预见的。房天下的数据显示，11月，外地客较为集中的中心六区网签1058套，环比下跌17%，成交均价23930元/平方米，环比下跌19%，为全年次低。其中，越秀区仅成交19套，环比下跌77%，成交货量为近3年来。受成交结构的影响，全市成交均价也有超过一成的跌幅。
上述珠江新城豪宅开发商告诉本报记者，浓郁的观望气氛直接导致了客流和成交的减少。“我们还算好，有些楼盘本来平时一天有好几台客的，现在只有一台。”因为购房资格问题而导致的退房现象也逐渐增多。按照黄韬的了解，目前一手市场的退房率已经有10%了。“客户自己是不想退的，但没办法。”周峰也表示，在新政出台的当天下午，该公司就紧急通知客户加紧网签，一直忙到晚上11点半，但还是有不符合条件的买家来不及网签，“只能是作废交易，让卖家退回定金。
客群和营销策略转变
此前，广州在要求外地人购房需缴纳1年社保或个税证明时，有不少机构都可以提供补交社保的服务，这个门槛限制形同虚设。但“穗五条”将1年限制提高到3年后，市场钻空子的空间几乎已完全封闭。当记者提出自己只在本地缴纳了1年社保时，广州星河盛世的售楼员很肯定地表示：“那就买不了了。这是政府规定，没有变通的办法。”他建议记者考虑用本地亲戚或朋友的名额购买。
一家上市房企的内部人员坦言集团目前并没制定应对新政的措施，“社保补不了，只能从现在开始一个月一个月交。”就算是延期网签，也只能延期半年，时间太长的话变数太大。”他认为“穗五条”只能发挥短期作用，“这些行政手段都是违背三中全会精神的，明年很大可能广州不再有房价控制目标，届时外地人限购措施也会退出。”
黄韬也认同这个看法，认为短期内广州的住宅成交量会下降20%～30%，但价格还是以稳定为主。“2014年，限购、限价都有很大机率放松。”
“影响还会不断深化。”在周峰看来，外地客户无法正常进入市场已经导致卖方市场的格局发生变化，“新政前，平均每天每个经纪要带5～6个去看楼，现在只有3～4个，而且以广州本地客为主。”他认为12月的行情不容乐观，成交量还会继续跌，无论是开发商和小业主都要重新估量一下自己的售价。虽然行业对后市普遍有较为乐观的预期，但周峰认为起码在半年内，开发商和中介都要做好以本地客源为主力客户群的心理准备，并调整营销策略，开拓新的成交渠道如重点推售不受限的商用物业等。
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