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房地产税能否终结土地财政?

行业动态  作者:陈小飞   2016-11-23 11:33

[摘要] 据报道,房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷,但步伐从未停歇。记者从 渠道获悉,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。

据报道,房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷,但步伐从未停歇。记者从 渠道获悉,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。

房地产税自纳入动议以来,就承担社会两大期望:一是通过房地产税抑制投机需求,从而缓解楼市过热;二是房地产税划归地方之后,理顺分税制下的央地关系,地方一旦获得稳定税源,土地财政有望得到终结。

然而,指望房地产税降低房价有些不切实际,寄望房地产税终结土地财政又过于乐观。不可否认的是,房地产税的确有抑制投机的功效,但决定房价的根本还在于供求关系,发达国家有征收房地产税但房价依一路向上的案例,内地也有上海重庆试点房产税却未对房价产生抑制作用的先例。所以,房地产税只能在一定程度上抑制投机,想让房价缓下来,还需要更多配套的改革,譬如理顺土地市场、加大保障房建设等等。

至于土地财政,虽然分税制的确是土地财政的源头之一,但土地财政之所以如此 ,却不全在于分税制。事实上,卖地财政为火热的地方,并非是财政为紧缺的地方,多半都是一二线大城市。所以,土地财政的背后是不受约束的权力冲动,如果不能对此形成约束,那么房地产税更可能为地方多增加一种税源。

尤其在目前楼市已经进入拐点,消化库存已成为迫切目标的背景下,即使改革方向确定,地方为稳定楼市计,也不会贸然加码房地产税。还要考虑的是,土地财政不属于税收,而且体量巨大,短期内只对 房和多套房征收的房地产税很难形成替代,这就决定房地产税很难从根本上终结土地财政。

其实,征收房地产税,还面临诸多现实困难。其一,房地产税的征收前提是摸清房产情况,这需要不动产登记的进一步推进。其二,我国房屋土地使用权只有70年,且已经一次性缴纳了土地使用费,如果再行征收房地产税,难免构成重复征税。且在70年产权到期之后,如何征收房地产税,更构成法理上的困难。其三,如果房地产税改革只是增加一个税种,而不对其他楼市交易环节的税费同步改革,房地产税反而有可能推高购房成本。其四,房地产税的作用应当是抑制投机,因此应该有区别征收,避免误伤自住型需求和改善型需求。

从目前传出的消息来看,房地产税不仅将全部划归地方,而且地方拥有何时开征、征多征少的自由权,且现阶段只会对多套房和 房进行征收。这无疑是相对现实的改革策略,但房地产税会否加重居民负担、能否终结土地财政,仍取决于更深层次的改革推进。

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