[摘要] 中指研究院7月21日发布《2016年二季度百城住宅用地价格报告》，2016年二季度，全国土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在一线城市土地供应急剧下滑、三四线城市库存高企的背景下，房企拿地补仓策略向二线热点城市靠拢。
房天下土地网讯：中指研究院[微博]7月21日发布《2016年二季度百城住宅用地价格报告》，2016年二季度，土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在一线城市土地供应急剧下滑、三四线城市库存高企的背景下，房企拿地补仓策略向二线热点城市靠拢。因此，多数环渤海、长三角、珠三角重点城市为二季度土地成交热点区域，成交量显著增加。而中西部、东北区域内三四线城市土地市场遇冷，成交量环比下降。价格方面，南京、苏州等长三角区域热点城市土地成交均价上涨引致百城地价显著上涨，溢价率持续上行，多数城市溢价率飙升。【下载报告】【更多报告】
2016年二季度，土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在一线城市土地供应急剧下滑、三四线城市库存高企的背景下，房企拿地补仓策略向二线热点城市靠拢。因此，多数环渤海、长三角、珠三角重点城市为二季度土地成交热点区域，成交量显著增加。而中西部、东北区域内三四线城市土地市场遇冷，成交量环比下降。价格方面，南京、苏州等长三角区域热点城市土地成交均价上涨引致百城地价显著上涨，溢价率持续上行，多数城市溢价率飙升。
百城住宅用地楼面均价较一季度大幅上涨，水平创历史新高。2016年二季度，百城住宅用地楼面均价为5164元/平方米，环比一季度上涨46.6%，同比上涨82.1%。100个城市中有54个城市住宅用地楼面均价同比上涨，25个城市下跌，其余21个城市相关时期无土地成交或未公布价格。价格较高的城市以一线城市、长三角和珠三角地区居多；价格较低的城市主要集中在中西部和环渤海欠发达地区。从涨跌情况来看，长三角和珠三角部分热点城市同比涨幅明显，跌幅较大的城市以中西部、长三角地区的三四线城市居多。
2015年一季度以来溢价率持续稳步提高，二季度提高幅度为明显。2016年二季度，百城住宅用地平均溢价率为77.2%，较一季度提高38.8个百分点，较2015年同期大幅提高59.9个百分点，自2014年四季度以来一直呈上行趋势。此外，二季度100个城市中有18个城市溢价率为0%，数量比一季度减少8个，以中西部城市居多。溢价率较高的城市主要分布于一线城市和长三角、珠三角地区的热点二线城市，而较去年同期溢价率下降较多的城市则主要位于中西部和环渤海地区的三四线城市。
长三角区域楼面价显著上涨，各大区域溢价率均提高。2016年二季度，长三角地区楼面均价为10471元/平方米，环比上涨90.5%，同比上涨154.5%。珠三角地区二季度楼面均价为8814元/平方米，环比上涨75.6%，同比上涨59.0%，值低于长三角区域。溢价率方面，珠三角地区溢价率为120.6%，连续三季度在五大区域高，溢价率较一季度提高58.2个百分点，较去年同期显著提高111.5个百分点。长三角地区溢价率为100.6%，仅次于珠三角地区，东北地区溢价率为25.9%，在五大区域中位列末。
十大城市楼面价同比大幅上涨，溢价率提高幅度大于百城。二季度，受政府供地节奏调整、房企行业格局整合两方面影响，十大城市住宅用地成交面积环比大幅增长32.6%，平均楼面均价为10383元/平方米，环比上涨35.7%，同比上涨66.5%。溢价率方面，十大城市住宅用地平均溢价率为82.2%，较一季度提高39.7个百分点，较去年同期提高61.5个百分点，平均溢价率及较一季度提高幅度均大于百城平均水平，其中广州较一季度提高156.1个百分点，幅度为显著。2016年二季度土地市场城市分化现象愈发显著，开发商更看好一线城市和热点二线城市房地产市场未来发展，集中于这类城市的优质地块积极拿地。
一、地价水平：长三角楼面价升高带动百城楼面价上涨，区域分化更加明显
1. 总体分析
二季度百城住宅用地楼面均价再创新高，区域分化现象愈加显著。2016年二季度，百城住宅用地楼面均价为5164元/平方米，环比上涨46.6%，同比上涨82.1%，量再创历史新高。今年上半年市场量价大幅升温，企业拿地积极性提高，加之部分热点城市市场供不应求，加大土地市场竞争，地王频现，推动楼面价大幅上涨。五大区域中，除环渤海地区楼面均价环比下跌36.9%，其余区域环比均上涨，其中，长三角和珠三角地区楼面均价分别为10471元/平方米和8814元/平方米，长三角环比显著上涨90.5%，珠三角环比止跌转涨，大幅上涨75.6%，是带动二季度百城住宅用地楼面均价上涨的主要原因。在土地供应端调整的背景下，三四线城市库存高企，企业拿地意愿薄弱，轮番在一线城市和二线热点城市抢地。十大城市二季度土地成交规划建筑面积占百城总量的25.6%，较一季度提高4.9个百分点。
2. 楼面均价前十位
2016年二季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是深圳、厦门、上海、南京、杭州、北京、苏州、合肥、温州、宁波，除北京外，均集中在长三角、珠三角地区。由于二季度房企拿地重心集中在一线城市和长三角、珠三角等经济发达二线热点城市，楼面价前十名平均价格水平较一季度出现显著上涨。十个城市中，深圳、厦门和上海楼面价分列前三名。深圳二季度出让两宗住宅用地，楼面均价34122元/平方米，高居百城榜首，溢价率达159.8%。厦门二季度共出让3宗地块，平均楼面价24330元/平方米，同比大幅上涨66.6%，溢价率高达159.0%。上海二季度共出让18宗住宅用地，楼面均价22719元/平方米，同比大幅上涨97.5%，溢价率高达163.9%。
3. 楼面均价后十位
二季度，百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是北海、扬州、吉林、潍坊、唐山、威海、新乡、贵阳、宝鸡、湖州，主要分布在中西部、环渤海和长三角地区，价格整体较一季度后十名小幅下跌。其中，宝鸡和新乡也在一季度后十名之列。二季度北海共成交两宗住宅用地，楼面均价为305元/平方米，为百城楼面价低城市。贵阳环比下跌67.5%，同比下跌63.6%，为后十名中同环比跌幅大的城市。此外，宝鸡环比价格上涨79.0%，为后十名城市中环比价格涨幅大的城市，在百城中排名较一季度上升。
4. 同比涨幅前十位
二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅大的十个城市依次是合肥、湘潭、南京、苏州、镇江、中山、哈尔滨、佛山、宿迁、郑州，主要分布在长三角、中西部和珠三角地区。涨幅大的是合肥，二季度楼面均价为11059元/平方米，同比上涨346.8%。湘潭和南京同比分别上涨237.7%和199.8%，位列二三名，其中，湘潭楼面均价为1205元/平方米，以底价成交，溢价率为零。另外，在住宅用地楼面均价同比涨幅大的十个城市中，中山、苏州、郑州环比涨幅表现抢眼，分列一二三名，是今年二季度土地市场的成交热点。
5. 同比跌幅前十位
二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅大的十个城市依次是秦皇岛、贵阳、威海、桂林、青岛、广州、武汉、柳州、南昌、台州，在中西部、环渤海、珠三角和长三角地区均有分布，跌幅在42%-67%之间，整体跌幅大于一季度。其中，秦皇岛跌幅大，为66.8%，贵阳、威海和桂林的跌幅也在六成以上，分列第二、第三和第四。其余城市跌幅在40%-50%之间。值得注意的是，同比跌幅大的10个城市中，广州的溢价率高达156.1%，台州次之，溢价率为72.1%，桂林和柳州以底价成交，溢价率为零，其余城市溢价率多在一成以下。
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