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楼市调控的关键 防止房价过快上涨

南方日报   2016-01-18 09:51

[摘要] 老城区房源稀少,西部房价相对便宜但配套不足……谈起买房这事,28岁的方圆略显无奈。虽然自己收入还过得去,但目前珠海房价并不低,且由于城市发展势头良好,房价仍处于上升区间。

目前老城区房源稀少,西部房价相对便宜但配套不足……谈起买房这事,28岁的方圆略显无奈。虽然自己收入还过得去,但目前珠海房价并不低,且由于城市发展势头良好,房价仍处于上升区间。

然而在供给侧结构性改革强调“去库存”的背景下,今年珠海的房地产业要如何发展?政府对此有何思路?这成为各界普遍关心的话题。16日举行的珠海市委七届七次全会,释放出珠海今年促进房地产市场健康发展的思路。防止房价过快上涨、更多依靠市场调控、开发重心向新城新区转移、调整个贷政策、加大保障房建设力度、鼓励产业类房地产开发将成为今年珠海楼市发展的重要方向。

重点一市场去库存压力不大重在降低创新创业成本

现在,全国大多数城市普遍面临着房地产业去库存压力大、市场反应低迷的困境。在珠海市市长江凌看来,目前珠海房地产市场去库存的压力不大,关键是要防止房价过快上涨,避免造成城市生产、生活成本不合理上升。

因此,珠海左岸地产公司总经理、业内专家李炳亮认为,这抓住了珠海房地产市场发展的症结。“房地产业是一把双刃剑,它可为城市发展带来必要的投资效益和财政支持,促进经济的稳定增长。但如果房价过高,也会提升生产生活成本。珠海提出要防止房价过快上涨,避免生活成本不合理上升,关键是要寻找一个平衡点,在保障投资稳定的前提下,降低创新创业人才以及企业运营的成本。”

重点二调控更多依靠市场土地供应向西部倾斜

珠海曾是全国首个实行“双限(限购、限贷)”城市。近年来,减少行政干预、实行市场调控,是珠海房地产业发展的主要思路。在此次市委全会上,珠海再次明确了将更多依靠市场手段调控房地产市场发展的思路,通过统筹制定未来三年全市经营性用地出让计划等手段,合理安排土地出让规模和时序,稳定市场预期。

而珠海市国土局相关负责人表示,解除行政手段对产业发展的束缚,让市场决定产业发展的未来,符合十八大提出的“让市场在资源配置中起决定性作用”的要求。“市国土局将从今年起制定三年滚动式年度经营性用地出让计划,即以上一年的地块成交价格和区域土地分配总体情况来决定新一年的出让计划,以保障珠海各区域间的协调有序发展。”该负责人说。

那么这意味着,假如某个片区在上一年的土地供应较多,那么在次年有可能减少用地指标供应。指标将会向上一年土地供应较少的区域倾斜。这将成为珠海未来土地市场供应的方向之一。

重点三开发重点向新城新区转移后环与西湖片区成重点

促进区域的协调发展,是珠海“十三五”期间的重点工作之一,其中以西部、唐家为重点的新区、新城又是协调发展的主战场。为此珠海提出,要进一步引导房地产开发重心向新城新区转移,同时严格控制中心城区的旧厂区用于房地产开发。

珠海市国土局相关负责人表示,控制中心城区旧厂房房地产开发与引导房地产开发向新城新区转移,实际上是有机统一的。通过统筹两者的工作,珠海不仅可以避免土地同质化开发,还可以缩小新城与主城区之间的城市化差距。“今年,珠海将重点推进唐家后环、金湾西湖两大片区的房地产用地开发,进一步加强对新城新区城镇化、产业化的土地支持。”

在此思路推动下,珠海主城区的新建住房用地供应将会越来越少,未来土地供应将集中在存量土地的商业开发;而在新城新区方面,珠海将进一步扩大住房、商业、产业的土地供应,促进其快速发展。业内人士认为,这种倾斜式发展思路将有力推动新城新区的城市化发展进程,加速新城新区的公共服务配套建设,促进新城新区与主城区的协调发展。

重点四公积金贷款有望放宽刚需购房成本有望降低

与居民的收入相比,目前珠海的房价并不便宜,在一定程度上削弱了珠海的竞争力。在这种情况下,如何降低市民的购房成本?珠海提出,要调整个人住房贷款政策,通过开展“公转商”贴息贷款业务,放宽公积金贷款条件,优化办理程序,缩短申报贷款时间,提高住房公积金使用效率。

事实上,珠海市公积金管理中心已于去年10月率先在全省推出“公转商”贴息贷款。截至去年11月底,珠海市住房公积金贷款总额120亿元,支取总额289亿元,资金运用率达93%,其中个贷率已达91%,购房贷款流程也缩短了一至两个月。

业内人士指出,“公转商”贴息贷款等个人住房贷款政策的实施,有望降低普通市民的购房成本,“利用公积金买房的市民,大多为刚需置业者,这类人群购房后往往比较稳定,对区域的消费、科教、医疗、交通等方面都会带来长期的社会需求。”

重点五保障房建设力度继续加强大学生住房将有专门保障

房地产市场更多地由市场进行调控,政府则进一步推进住房保障工作。珠海将继续加大对人才和低收入住房困难家庭的住房保障力度,出台公共租赁住房管理办法实施细则,启动青年大学生住房保障计划,深化共有产权住房的研究。按照计划,今年珠海将落实新开工建设2300套、完成719套保障性住房的建设年度任务。

在北师大房地产研究中心教授李鹏看来,青年大学生住房保障计划的实施,对珠海发展有很好的促进作用。“青年人才不多,产业发展活力仍待提升是当下珠海发展面临的问题之一。将保障性住房与青年人才挂钩,可以增强城市对青年人才的吸引力。这些政策将成为吸引青年人才来珠创业的重要砝码,从而为珠海未来的发展提供更多动力。”

重点六产业类房地产将获支持推动创新型企业在珠集聚

在创新驱动核心战略的实施中,创新创业团队、项目、人才扮演重要角色,如何满足其办公用地需求、提供更多载体支持,成为能否吸引更多创新企业、创业团队的关键。目前,珠海在孵化器等载体建设方面仍有待提升,为此,珠海将鼓励和支持产业类房地产的发展,加大政策创新力度,引导更多市场主体建设孵化器、创客空间等创新型产业载体,实现创新型企业的聚集发展。

所以李炳亮认为,鼓励和支持产业类房地产开发,对珠海实现创新驱动发展有很重要的意义,“创新创业团队的发展,需要完善的公共租赁场地配套支撑,这有利于降低创新创业成本。通过产业类房地产产品的增加,加上优越的宜居环境和政策优势,珠海可以吸引更多粤港澳创新创业人才的集聚,推进区域、产业、人才的共赢发展。”

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